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加拿大央行维持利率不变，关税动荡持续

正如预期，加拿大央行在今天的会议上将其基准利率维持在2.75%不变，这是自去年以来七次下调隔夜利率后，连续第三次维持利率不变。决策委员会指出，关税规模和持续时间的不确定性对增长构成下行风险，并提高了通胀预期，因此在继续实施货币宽松政策时需要保持谨慎。

加拿大与美国之间的贸易谈判仍在进行中，而美国的贸易政策依然不可预测。

尽管美国关税正在扰乱贸易，加拿大经济迄今为止表现出一定的韧性。几项调查显示消费者和企业信心仍然低迷，但已有所改善。在劳动力市场中，我们看到依赖美加贸易的行业出现了失业情况，但经济的其他部分就业在增长。失业率略微上升至6.9%。

通胀接近加拿大央行2%的目标，但仍存在基本通胀压力的证据。“CPI通胀由于碳税的取消而有所下降，目前略低于2%。然而，一系列指标表明，基本通胀率已从去年下半年约2%上升至最近约2½%。这主要反映了除能源以外商品价格的上涨。住房成本通胀仍然是CPI通胀的最大推动因素，但正在逐步缓解。调查显示，企业的通胀预期在第一季度上升后已回落，而消费者的预期尚未下降。”

央行今天表示，有理由认为最近基本通胀的上升将会逐步消退。加元升值降低了进口成本。单位劳动成本的增长已放缓，经济处于供过于求的状态。与此同时，关税带来了新的直接成本，这些成本将逐步传导至消费者。在目前的关税情境下，上行与下行压力大致相抵，因此通胀仍接近2%。

央行提供了对经济前景的不同情境设想。在降温情境中，较低的关税改善增长，并减少对通胀的直接成本压力。在升级情境中，更高的关税削弱经济并增加直接成本压力。

到目前为止，美国贸易政策对全球经济的影响尚不如担忧中那般严重。美国关税扰乱了多个主要经济体的贸易，导致全球增长放缓，但程度低于许多人的预期。尽管美国经济增长似乎正在放缓，但劳动力市场依然稳健。而在中国，对美国的出口减少，基本上被对其他国家出口的增强所抵消。

在加拿大，我们在2025年第一季度经历了强劲增长，主要是由于企业争相在关税实施前提前行动。第二季度，经济似乎出现萎缩，因为对美国的出口大幅下降——既是对前期提前出口的“回调”，也是因为关税抑制了美国需求。

加拿大2.75%的隔夜政策利率与美国4.25%-4.50%的政策利率之间的差距处于历史高位。另一个不确定因素是各国财政应对当下经济挑战的方式。《一项伟大美丽的法案》已经通过，将在原本已经激增的美国联邦政府赤字上再增加大约4万亿美元。这导致长期债券收益率自年初以来上升，收益率曲线变得更陡。

自特朗普就职以来，住房市场的放缓已对经济造成了显著拖累。7月的《货币政策报告》（MPR）指出：“2025年下半年，住宅投资增长增强，部分原因是上半年大幅下滑后转售活动增加。到2026年和2027年，住宅投资增长温和，得益于贸易不确定性消散和家庭收入上升。”

总结

我们预计，加拿大经济在第二季度将录得小幅负增长（-0.8%），第三季度为（-0.3%），全年增长为1.2%。下次决策委员会会议日期为9月17日，这将给央行留出时间评估通胀的基本动能以及关税对经济活动的抑制作用。

如果在未来几个月内通胀放缓，且如普遍预期般经济在第二、第三季度放缓，央行今年可能会再次降息一次，将隔夜利率降至2.50%，处于货币政策的中性区间。Bay Street的经济学家们对利率前景看法不一（见上图）。尽管来自白宫的压力巨大，美联储今日将维持利率不变，但加拿大央行今年很可能再降息一次。

加拿大6月份的消费者物价指数（CPI）出现了四个月来的首次加速上涨，同时核心通胀压力也趋于顽固。这些数据很可能导致加拿大央行在本月晚些时候的议息会议上暂缓降息步伐。

具体来看，加拿大6月份的年度通胀率从5月份的1.7%上升至1.9%，与市场预期相符。尽管有所回升，但这已是通胀率连续第三个月低于加拿大央行设定的2%这一中期目标值。

整体通胀（Headline inflation）之所以加速，主要因为6月份汽油价格的跌幅（同比下降13.4%）比5月份（同比下降15.5%）有所收窄。此外，乘用车、家具等部分耐用品的价格增速加快，也对6月份的CPI构成了上行压力。

从商店购买的食品价格在6月份同比上涨了2.8%，而5月份的涨幅为3.3%。

若剔除能源价格影响（CPI excluding energy），6月份的通胀率为同比上涨2.7%，仍高于整体CPI涨幅。这部分原因是4月份取消了消费者碳定价（consumer carbon pricing）。

按月计算，6月份CPI环比微涨0.1%。经过季节性因素调整后，CPI环比上涨0.2%。

核心通胀指标升温，值得警惕

更值得关注的是，加拿大央行密切跟踪的两项核心通胀指标（core inflation measures）均小幅加速。其平均值从5月份的3%上升至3.05%，超出了经济学家的普遍预期。这两项核心通胀指标的三个月移动年化平均值更是从之前的3.01%大幅跃升至3.39%。

另一个显示通胀压力趋紧的重要信号是：在构成消费者物价指数（CPI）篮子的各项商品和服务中，价格涨幅达到或超过3%的项目所占比例（这是央行决策者高度关注的另一关键指标），已从5月份的37.3%扩大到了39.1%。

核心要点：经济韧性超预期，降息还需等待

下图（由我们的合作伙伴Mortgage Logic News制作）显示，近几周加拿大的经济数据普遍好于预期，这一点在6月份的就业报告中已得到体现。因此，加拿大央行很可能在7月30日的会议上连续第三次选择“按兵不动”（维持利率不变）。至少目前来看，加拿大经济扛住关税风暴冲击（weathering the tariff storm）的表现比预想的要强。

虽然我们预计加拿大第二季度国内生产总值（GDP）可能出现负增长，但第三季度经济反弹、恢复正增长的可能性依然存在。这意味着此前市场普遍预期的加拿大经济衰退（Canadian recession）或许可以避免。

美国通胀数据对比

今日同时公布的美国6月份通胀数据（核心价格指数部分）则低于预期。汽车价格的下跌帮助抵消了美国消费者篮子中其他商品因关税带来的涨价影响。

这份美国通胀数据可能会促使特朗普总统更大声地呼吁美联储（Federal Reserve）降息。尽管部分美联储官员已表示愿意在两周后的议息会议上降息，但政策制定者们对于关税究竟会造成一次性价格冲击还是更持久的通胀压力，总体上仍存在分歧。美联储目前大概率会维持利率不变。

谢丽·库珀博士 (Dr. Sherry Cooper)

在温哥华，买一套住宅已经不容易，那商业地产是不是更高门槛？其实，只要你目标清晰、了解基本流程，有专业人士协助，**买商业物业（commercial property）**也没你想的那么复杂。

无论你是做小生意、投资出租，还是希望未来用来自用或者转手，今天这篇文章我们就来聊聊——在温哥华买商业地产，到底该怎么做？有哪些关键步骤，常见的误区又是什么？

为什么在温哥华投资商业地产？

温哥华一直是加拿大经济最活跃的城市之一，商业地产市场也非常有活力。不光是市中心（Downtown），像**Mount Pleasant、Kitsilano、Metrotown（本拿比）**等区域，也都有不错的商用物业机会。

相比住宅，商业物业更适合有稳定现金流预期的买家。你可能是小企业主、自雇人士、或者投资人，买商业地产有这些好处：

• 可以自己用，比如你买下来开店或开工作室，省租金
• 可以出租，收租金，作为长期投资
• 地段好、规划合理的商铺或办公楼，有升值潜力

但也别忘了，商业地产的规则、流程和融资方式，都和住宅完全不一样，别用买公寓那套思维来看待这件事。

买商业地产之前，你要先想清楚这几点

1. 你买商业地产干嘛？

商业地产不像买房是为了住，你得先搞清楚目标。是想：

• 买下来出租？（Passive income）
• 买来自用？（自己开店、开工作室）
• 未来几年转手赚钱？

目标不一样，选的位置、物业类型、预算也不同。举个例子，你是做美容美甲的，那你需要街铺，有人流量；你是做会计师事务所的，可能办公室或商务楼更合适。

2. 买商业地产地段和曝光度一样重要

温哥华很多区域都可以找到商业物业，但选位置（location）永远是第一位的。不仅要考虑人流量，还要看：

• 交通便利性（是否靠近SkyTrain、主干道、停车方便）
• 目标客户群在哪（比如做高端服务，就别选在工业区）
• 周边竞争环境（有没有同类业态）

此外，还有个词叫**“曝光度”（visibility）**，通俗点讲，就是这家店好不好找。人们路过能不能第一眼看到你？有没有橱窗展示？在不在拐角位？

购置商业地产的三大关键步骤

买商业地产第一步：找对专业人士，先制定策略

不要自己一个人盲目在MLS或社交媒体上看listing。温哥华商业地产交易，最需要的是专业知识和实地经验。找一位熟悉商用物业的地产经纪人，他们会：

• 根据你的预算和目标推荐合适的物业
• 提供市场分析和价格参考
• 提醒你有哪些潜在法律或用途风险

好的经纪人不是“带你看房”而已，而是帮你避坑、谈判、做规划的合作伙伴。

买商业地产第二步：融资——商业贷款和住宅大不同

买商业地产通常不能用普通的住宅按揭。你需要申请商业贷款（commercial mortgage），这类贷款通常：

• 首付比例更高，通常在25%～35%之间
• 利率略高，而且跟银行对物业类型的评估有关
• 审批流程更严格，银行会审核你的商业用途、财务能力等

如果你是自雇或企业主，准备好过去两年的财务报表、个人信用报告，以及未来的商业计划书，都是加分项。

买商业地产第三步：做全面的尽职调查（due diligence）

商业地产交易中，尽职调查环节尤其重要。建议在签正式合同前，务必搞清楚：

• 物业用途是否合法合规（Zoning）
• 物业有没有违规或欠税记录
• 现有租约状况如何（如果买的是带租户的）
• 是否涉及GST（商品服务税 Goods and Services Tax）
  如果是新建或空置商业物业，可能要额外缴GST，这部分必须算进总成本里

别怕麻烦，该请验楼师、查规划、请律师，就一定要请。花点小钱能帮你避免大麻烦。

三个买商业地产时最容易踩的坑

1. 用错用途，买了不能用的物业
比如你想开个咖啡店，结果买的是只能做办公室的空间，装修了也白搭。

2. 看租金高就冲，没查真实租约
很多listing会标“高回报”，但其实租客是房东亲戚，租金远低于市场价。接手后才发现根本不值这个价。

3. 忽略物业年龄和维护成本
老建筑可能外观还不错，但屋顶、电力、暖通这些系统年久失修，后期维护成本可能大得吓人。

买商业地产时地产经纪人到底能帮你干嘛？

说实话，商业地产的复杂程度，远远高于普通住宅。一个靠谱的地产经纪人（real estate agent），可以：

• 第一时间拿到未上市或独家物业信息
• 审核租约、检查用途、识别潜在法律问题
• 协助贷款申请、谈判出价、安排评估

特别是在温哥华这种竞争激烈、变化快的市场里，有没有人带路，差别真的很大。

最后推荐一个实用的平台：MorningLee.ca

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小结

投资商业地产，不是一步到位的事
它更像是一场需要规划和判断力的“慢生意”
但只要方向正确、节奏把握好
它也能成为你资产配置里最稳的一块

希望这篇文章对你有帮助
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想在温哥华购买商业地产？别急着掏钱包！商业地产和住宅完全不同，位置怎么选、钱从哪来、怎么避坑，这里头学问大着呢。作为投资者或生意人，摸清门道才能赚得稳妥。

（👉 知识点提示：商业地产要看租约稳定性和现金流，不是光看地段漂亮就行！）

1. 买商业地产，关键的事说三遍：位置！位置！还是位置！

购买商业地产时，记住这些黄金法则：

• 曝光度要高：临街店铺得让人一眼看见
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  温哥华热门区域：
• 市中心（Downtown）：写字楼首选
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购买商业地产前，务必做齐三件事：

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