温哥华再融资专家 | 疑难低利率方案 | 释放房产净值 | Morning Lee

【你知道吗？】

反向抵押贷款（reverse mortgage）其实可以成为老年人(55+)应对生活成本上涨的“神器”——不仅能帮你贷到比银行传统房贷更多的钱，还能备着一笔应急钱，用来支付未来的长期护理费用。

【故事背景】

朱迪思（Judith）今年75岁，住在多伦多北约克的Steeles大道。她在这栋房子里已经住了超过40年，和已故的丈夫在这里养大了孩子。考虑到这个地段，她估计自己的老房子现在大概值200万加元。而且一直有传闻说，这片区域以后可能会批准兴建共管公寓（condo），真到那时，地价说不定会飙升。

朱迪思目前拿的是加拿大养老金计划（CPP）的最高额度，每个月大约1300加元（这部分包括她自己的退休金和丈夫过世后的遗属养老金），再加上她几乎拿到满额的老年保障金（OAS）——每个月又有700加元左右。这样算下来，她每个月从联邦政府那里一共能拿到2000加元的养老金。此外，她还有一份英国政府发的确定给付养老金（defined benefit pension），金额不多，而且每年会根据汇率波动。

除了这些，她还在慢慢动用一笔储蓄账户里的钱——那是她父母留下的一小笔遗产，以及几年前丈夫去世时拿到的一笔小额人寿保险赔付款。

面对通货膨胀，朱迪思考虑过这几个办法：

1. 刷信用卡
2. 申请房屋净值信贷额度（HELOC）
3. 直接把房子卖了，搬进公寓或养老院，然后把卖房的钱拿去买担保投资证（GIC），靠利息覆盖每个月的开支。

【她最后的选择】

朱迪思觉得反向抵押贷款（reverse mortgage）可能挺适合自己——但不是现在。眼下她可以先使用银行提供的10万加元担保信贷额度（secured line of credit）。但如果她想一直住在这栋房子里，到头来可能还是反向抵押最划算。

她愿意付利息，而且更重要的是，她相信尽管要付些利息，她的房子还是会升值——而且是免税的。

再说，她也觉得没必要非要把遗产原封不动留下来。反正不管是付利息还是卖房租房，都是在“动用”原本可能留给孩子的那部分财产。她的孩子们也很支持她做自己想做的事：保持现状，住在老房子里。

朱迪思也仔细想过万一健康恶化该怎么办。她不太想依靠孩子，更希望靠自己出钱解决。

反向抵押贷款大约能帮她贷出90万加元。这笔钱可以一次性提取、像养老金一样按月领取，或者有需要的时候再借。可能到了80多岁，她也不需要借太多来补贴开支——但能随时动用一大笔房屋净值，还是让她觉得很踏实。

更何况，万一真有开发商在这条街上收购土地建公寓，她的房子可能还会大幅升值。

准备好开始了吗？

如果反向贷款可能也比较适合您的需求和情况，我们很乐意来帮助您回答您可能存在的任何疑问 – 完全免费的咨询。现在就联系我们。

七月份，加拿大消费者物价指数（CPI，就是衡量通胀的关键指标）的年增长率降到了1.7%。这个数字比大家预想的要好一点，也比六月份的1.9%低了那么一点点。

这次整体通胀放缓，最大的“功臣”是加油站油价。七月份的油价和去年这时候比，暴跌了16.1%，而六月份也才跌了13.4%。如果把油价刨开不看，那么七月份的CPI其实涨了2.5%，这个涨幅和五月、六月是一模一样的。

光是看七月份这一个月，汽油价格也跌了0.7%。油价下跌主要是因为伊朗和以色列停火之后，原油价格下来了。另外，石油输出国组织及其合作伙伴（也就是OPEC+）提高了石油产量，供应多了，这也拉低了价格指数。

不过，也不是所有东西都在降价。买菜钱（食品杂货）变得更贵了，还有天然气价格的跌幅也比六月份要小一些，这两样东西拖慢了整体通胀下降的速度。

再看环比数据（就是和上个月比），七月份的CPI上涨了0.3%。如果经过季节性调整再来看月度变化，CPI也微涨了0.1%。

大家最关心的住房成本（Shelter Costs） 在七月份同比上涨了3.0%（六月份涨了2.9%）。推动住房成本上涨的主要是天然气费和房租。这也是自从2024年2月以来，住房成本的涨幅第一次出现加速的情况。

具体来看，天然气价格虽然还在跌，但七月份只跌了-7.3%，比起六月份暴跌-14.1%，跌幅小了很多。跌幅变小主要是因为安大略省的价格涨了（七月份+1.8%，而六月份是-14.0%）。

房租涨得更快了，同比涨了5.1%（六月份是4.7%）。房租涨得最猛的几个地方是：爱德华王子岛省（+5.6%）、纽芬兰与拉布拉多省（+7.8%）和不列颠哥伦比亚省（+4.8%）。

当然，住房成本里也有拖后腿的，那就是房贷利息成本（Mortgage Interest Cost）。它的增速继续放缓，七月份同比上涨4.8%，而六月份还涨了5.6%。这个房贷利息指数的年增长率从2023年9月就开始一路放缓了。

加拿大央行（Bank of Canada）最看重的那两个核心通胀指标（Core Inflation Measures，就是剔除像食品、能源这些价格波动很大项目后的指标，更能反映真实的通胀趋势） 反而还稍微加速了。它们的平均值从五月份的3% 升到了七月份的3.05%，比经济学家们预测的中位数还要高。市场交易员们觉得，核心通胀这么坚挺，说明老百姓的家庭开支还是挺旺盛的。

还有一个关键信号也说明物价压力更扎实了：在CPI这一篮子商品和服务里，价格涨幅超过3%的项目所占的比例——这也是央行官员们紧盯着的一个关键指标——从六月份的39.1% 扩大到了40%。（译者注：此处原文两段描述此指标时方向矛盾，根据上下文和普遍解读，核心通胀压力仍在，故此处采用“扩大至40%”的译法，并保留英文原文数据供参考。原文为：expanded to 40%, from 39.1% in June. 以及后文 fell to 37.3%, from 39.1% in June.）

再看看其他一些剔除不同项目后的通胀指标：

• 剔除税收后的CPI放缓到2.3%。
• 剔除住房成本后的CPI放缓到1.2%。
• 剔除食品和能源后的CPI降到2.5%。
• 剔除八项最 volatile（波动大）的项目和间接税后的CPI降到2.6%。

通胀的范围也确实在扩大。CPI篮子中涨幅达到或超过3%的项目占比——这是央行决策者密切关注的另一个关键指标——从六月份的39.1%下降至了37.3%。（译者注：此段与前面段落数据冲突，为严格翻译，均保留原文数据和相反方向描述。）

总结一下（Bottom Line）

今天的CPI数据可以说是喜忧参半，这样一来，下一次的通胀报告对央行管委会（Governing Council）来说就更加关键了。下一次（八月份）的CPI数据会在9月17日央行开会决定利率的前一天公布。在这之前，9月5号还会先出一份就业报告。

目前，市场预测美联储（Federal Reserve） 在9月17号（和加拿大央行同一天）开会时降息的概率高达84%。但相比之下，市场觉得加拿大央行（BoC） 届时降息的几率只有34%。所以，除非八月份的通胀报告能显示出核心通胀有所改善，否则加拿大央行大概率会继续按兵不动，暂时不会降息。

谢利·库珀博士 (Dr. Sherry Cooper)

想象一下，投资人A手握7套房产，总估值超过1000万。他们发现了一个难得的机会：卖家因各种原因急售黄金地段房产，价格低于市场水平。但当他们向传统银行申请贷款时，却碰了壁。

困境篇
表面看似财务自由的人，现实却很骨感：

• 自雇收入几乎归零
• 银行贷款只有200万，净资产高达800万
• 自住房价值220万，贷款20万
• 租金收入扣除月供为正现金流，但日常开支和维护费用后，剩余现金有限
• 信用记录良好

然而，多家银行都拒绝了贷款申请。原因很简单：收入太低，负债过高，无法通过压力测试。

破局篇
转机来自换个思路。当拒绝的银行只看收入时，我们看到投资人A的财富其实是“锁在墙里”。投资人A找到我们帮忙解决困境，我们研究后给出了6个方案：

1. 反向抵押贷款（自住房，年龄55+）
   • 好处：
     • 无需收入核查，
     • 信用值要求不高，
     • 不需要首付，
     • 可变现房产净值高达50%左右，
     • 银行可按月发钱给投资人A、一次性或分期取现。
     • 几乎无费用，
     • 快速审批。
   • 坏处：
     • 只能用自住房，无法变现投资房。
   • 最高可用现金：100万左右
2. 加强版反向抵押贷款（自住房，年龄无要求）
   • 好处：
     • 无年龄要求
     • 无需收入核查，
     • 信用值要求不高，
     • 不需要首付，
     • 可变现房产净值高达60%，
     • 银行可按月发钱给投资人A、一次性或分期取现。
     • 快速审批。
     • 随时解约，无罚款。
   • 坏处：
     • 只能用自住房，无法变现投资房。
     • 手续费高
   • 最高可用现金：120万
3. 一贷房屋净值信用额度
   • 好处：
     • 可变现高达75%净值，
     • 不看收入
     • 不看年龄
     • 信用值要求不高
     • 用钱付利息，不用不付利息，随时取钱，灵活自由
   • 坏处：
     • 手续费高
     • 需要终止现有一贷
   • 最高可用现金：600万
4. 一贷房屋净值房贷
   • 好处：
     • 可变现高达75%净值，
     • 不看收入
     • 不看年龄
     • 信用值要求不高
     • 费用比一贷房屋净值信用额度低
   • 坏处：
     • 需要终止现有一贷
     • 月供款
   • 最高可用现金：600万
5. 二贷房屋净值信用额度
   • 好处：
     • 不看收入
     • 不看年龄
     • 信用值要求不高
     • 可变现高达75%净值，
     • 用钱付利息，不用不付利息，随时取钱，灵活自由
     • 不用终止一贷
   • 坏处：手续费高
   • 最高可用现金：600万
6. 二贷房屋净值房贷
   • 好处：
     • 不看收入
     • 不看年龄
     • 信用值要求不高
     • 可变现高达75%净值，
     • 不用终止一贷
     • 费用比二贷房屋净值循环额度低
   • 坏处：
     • 需要终止现有一贷
     • 月供款
   • 最高可用现金：600万

投资人A最终选择了6种方案的混合方案，利用每个方案的优势，尽量降低成本，规避其不足。

方案效果
投资人A得到500万左右的可用现金，解决了两个大问题：

1. 现金流紧张的问题
2. 利用买家市场的优势，有充足的现金可以随时抄底

从现金几乎枯竭到手握数百万可随时动用的资金，随时准备抄底好机会、好地段、好回报的房产。无需收入证明，无需压力测试，无需每月还款——就像把房子变成一张超大额信用卡，用钱才欠债。

实战启示
机会来的比想象快。在市场低迷时，卖家因各种原因急售，价格低于市价且有议价空间。别人还在等银行审批，投资人A直接现金付款，立刻占据竞争优势。关键不是有钱任性，而是用沉睡资产，把握时间差里的利润空间。

核心思考
每个银行都有自己的规则和商业模式，总有一个银行适合您的情况。除了收入，信用，和首付款，资产价值也是硬道理。当收入途径受限，不妨回头看看你砌的“墙”——每一块砖，都可能变成应急资金或撬动机会的杠杆。投资人A的转变，就是从追着银行要贷款，到让资产自己说话。

现在就立刻评估您自己的可用资金额度：评估可用资金额度

对于屋主，投资人，买家、卖家，或需要房产贷款的人来说，了解替代融资策略，可能就是把握机会与错失机会的关键。

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想要安心买房，也要注意进行全面房屋检测与风险评估，发现潜在机会。

加拿大7月劳动力调查为2022年以来最疲弱 – Dr. Sherry Cooper

7月就业人数减少了40,800人，第三季度开局疲软，主要由全职工作减少所驱动，大部分下降来自私营部门。尽管失业人数下降，但失业率仍维持在6.9%。本月的下降幅度是自2022年1月以来最大的一次，如果不包括疫情，这是七年来最显著的下降。

失业主要集中在15至24岁的年轻人身上，他们今年找暑期工作异常困难。该群体的失业率高达14.6%，除去疫情，这是自2010年9月以来的最高水平。7月青年就业率下降了0.7个百分点至53.6%——除去疫情，这是自1998年11月以来的最低水平。

特朗普的关税动荡阻碍了许多关键的财务决策。尽管按揭利率相对较低、待售房屋供应充足、价格较低，潜在购房者依然像受惊的鹿一般僵住不动。潜在的换房买家同样不采取行动，尽管买方的议价能力相对较强。

就业率——即15岁及以上人口中已就业的比例——7月下降0.2个百分点至60.7%，较年初（1月和2月均为61.1%）下降了0.4个百分点。

7月私营部门雇员数量减少了39,000人（-0.3%），部分抵消了5月和6月累计107,000人（+0.8%）的增长。7月公共部门雇员和自雇人士数量变化不大。
7月失业率维持在6.9%，因为找工作或暂时被裁员的人数与上月变化不大。2025年早些时候失业率呈上升趋势，从2月的6.6%升至5月的近期高点7.0%，随后在6月下降0.1个百分点。

7月失业人员继续面临找工作困难。在7月160万失业人口中，有23.8%为长期失业，即连续找工作27周或以上。这是自1998年2月以来长期失业比例最高的一次（不包括2020年和2021年）。

与一年前相比，失业求职者更有可能在一个月到下个月之间保持失业状态。6月失业的人中，有近三分之二（64.2%）在7月仍然失业，高于2024年同期的比例（56.8%，未季调）。

尽管与关税和贸易相关的不确定性持续存在，6月的裁员率与一年前几乎持平（1.1% 对比 1.2%）。该指标衡量6月仍在就业但7月被裁员的人口比例。相比之下，疫情前2017-2019年同期的平均裁员率为1.2%。

7月劳动力人数减少，许多失望的工人退出劳动力市场，劳动力参与率——15岁及以上人口中已就业或正在找工作的比例——下降0.2个百分点至65.2%。尽管当月有所下降，但同比变化不大。

尽管与关税和贸易相关的不确定性持续存在，7月裁员率与12个月前几乎持平（1.1% 对比 1.2%）。这代表了6月仍在就业但因裁员而在7月失业的人口比例。相比之下，疫情前2017年至2019年同期的平均裁员率为1.2%（未季调）。

7月劳动力人数减少，劳动力参与率——15岁及以上人口中已就业或正在找工作的比例——下降0.2个百分点至65.2%。尽管当月有所下降，但同比保持稳定。

信息、文化和娱乐行业就业减少29,000人（-3.3%）。建筑业在连续五个月变化不大后，7月减少22,000人（-1.3%）。7月建筑业就业人数与一年前大致持平。

商业、建筑及其他支持服务业就业减少19,000人（-2.8%），为过去四个月中的第三次下降。医疗保健和社会援助业就业减少17,000人（-0.6%），抵消了6月类似规模的增长。与一年前相比，医疗保健和社会援助业就业在7月增加了54,000人（+1.9%）。

运输和仓储业7月就业增加26,000人（+2.4%），为自1月以来的首次增长。同比来看，该行业7月就业变化不大。

阿尔伯塔省就业减少17,000人（-0.6%），不列颠哥伦比亚省减少16,000人（-0.5%），而萨斯喀彻温省增加3,500人（+0.6%）。其他省份变化不大。
7月总工时当月变化不大（-0.2%），与一年前相比变化也不大（+0.3%）。

雇员平均时薪同比增加3.3%（+1.17加元至36.16加元），继6月增长3.2%之后（未季调）。
5月运输和仓储业就业也减少了16,000人（-1.4%）；住宿和餐饮服务业减少16,000人（-1.4%）；商业、建筑及其他支持服务业减少15,000人（-2.1%）。

结论

加拿大两年期政府债券收益率在该消息公布后下跌约4个基点，加元走弱。隔夜掉期交易员已完全预计加拿大央行将在年底前降息25个基点，并将9月降息的概率从此前的30%提高到约40%。

奇怪的是，尽管有关税，制造业工资单7月却上升。这是一个本应受到贸易战最大影响的行业连续第二个月增长。制造业就业同比下降。

这是一份无可辩驳的疲弱报告，但它紧随一份强劲报告之后。将这两个月的数据平均，表明经济中存在供过于求。但我们需要看到核心通胀下降，加拿大央行才会恢复降息。

交易员目前预计美国央行将在9月的下次会议上降息。如果运气好，这也会给加拿大央行带来降息压力，但前提是中间两份通胀报告显示出改善，且劳动力市场仍然疲软。下一份就业报告将于9月5日公布，加拿大央行下次会议是在9月17日。

Dr. Sherry Cooper