贷款经纪 vs 银行终极指南 | 温哥华疑难贷款专家 | Morning Lee

最近在温哥华和多伦多，大家又开始热议房市。房价迟迟不见回落，新的讨论焦点是：如果把房贷摊还期（amortization）拉长到50年，会不会让买房更容易一些？

从表面上看，拉长年限的确能让月供（monthly payment）下降。很多首购族（first-time buyers，首次买房的人）一听就觉得有点希望。毕竟同样是80万的贷款，25年还清和50年还清，每个月的差距可能就是上千块，这对年轻家庭来说不小。

支持这一做法的人认为，月供轻松一点，年轻人就能先“上车”，哪怕车贷期特别长。毕竟工资涨幅跟不上房价，用更长的年限，至少能把月供和收入拉到一个合理比例。短期内也能缓解大家的焦虑，不至于市场完全冻住。

但反对的声音同样不小。很多人提醒，50年房贷治标不治本。房价高、供应不足这些根本问题一点没解决。相反，拉长贷款期意味着总利息会吓人地高——很多情况下，最后付出去的利息可能是本金的两倍甚至更多。而且一旦遇上收入不稳定，或者利率再度上涨，房贷压力只会更大。

对买家和屋主来说，与其盯着“50年摊还期”这种还没落地的政策，不如先看看现在就能用的实际办法。比如：

• 利率锁定（Rate Hold）：帮自己把利率锁住，最长可以保护120天，避免期间利率波动带来风险。
• 保险类贷款产品（Insured Mortgage Products）：一些首购族可能符合资格，能降低首付要求，让上车更快。
• 再融资（Refinancing）：已经有房的屋主可以通过释放房屋净值（home equity），缓解现金流压力。
• 反向抵押贷款（Reverse Mortgage）：特别是55岁以上的屋主，可以用这种方式释放房产里的资金，不但能减轻自己的生活压力，还能帮助孩子付首付。这里有一篇相关的文章：退休收入减少不够花，不卖房不搬家，屋主套现养老笑哈哈，里面讲了很多长辈如何用房屋资产来应对生活成本上涨，甚至支持下一代。

说到底，50年房贷的讨论，其实更多反映的是大家对买房压力的焦虑。但现实中，真正能帮到你的，往往是已经存在的这些工具。别等着政策落地，完全可以先用身边的选择来创造更多喘息空间。

如果你也在思考自己能用哪种方法来应对当下的市场，不妨去 MorningLee.ca 看看。

今天刚出炉的加拿大8月份劳动力市场调查报告（Labour Force Survey，LFS）结果有点令人失望——就业市场明显供大于求，整体经济也显得动力不足。八月就业人数减少了6.6万，降幅0.3%，而七月就已经减少了4.1万（-0.2%）。这波下跌主要来自兼职岗位大幅缩水（-6万，-1.5%），全职就业则基本没动——虽然七月份也刚跌过一轮（-5.1万，-0.3%）。

就业率（指工作年龄人口中已有工作的比例）在八月又跌了0.2%，降到60.5%，连续两个月下滑。其实从今年年初开始，就业率就一路走低，1月到8月总共掉了0.6%。

更让人担忧的是，自雇人士这个月也减少了4.3万（-1.6%）。其实自雇就业从2024下半年到2025年初本来还有点起色，可惜最近几个月又掉回去了，把之前的涨幅全赔光了。

私营部门上个月少了7500个岗位，公共部门则更惨，砍掉了1.5万。从地区来看，安省、阿尔伯塔省和BC省是就业流失的“重灾区”。

七八月之间找工作也越来越难：七月份失业的人中，只有15.2%在八月份成功找到新工作——远低于2017–2019年同期的平均水平（23.3%，未季调数据）。

劳动参与率（15岁及以上人口中正在工作或找工作的比例）也小幅下降0.1%，来到65.1%。

📌 学生暑期就业，情况也不乐观

每年5月到8月，LFS会特别统计那些3月份还在全职读书、且计划秋季返校的学生们的就业状况。今年八月，返校学生的失业率高达16.9%，跟一年前差不多（16.3%，未季调）。

如果把整个2025暑期（5–8月）拉平来看，15–24岁返校学生的平均失业率是17.9%，创下了自2009年（18.0%）以来最高——除了疫情爆发的2020年。而且注意，这个数字从2022年暑假（10.4%）开始就每年都在涨。

今年暑期，男学生的失业率（19.2%）也比女学生（16.8%）更高。

📉 哪些行业最惨？哪些还行？

专业/科学与技术服务行业八月掉了2.6万岗位（-1.3%），结束了之前连续五个月的平稳状态。不过相比一年前，这个行业其实还多了3.6万人（+1.8%）。

运输和仓储业八月也惨淡，减少了2.3万岗位（-2.1%），把七月那点儿涨幅全吐回去了。跟去年比的话，基本算没变化。

2025年8月各行业就业人数变动情况

制造业八月少了1.9万人（-1.0%）。如果对比2025年1月的高点，制造业已经累计流失5.8万岗位（-3.1%）。

不过，建筑业倒是反弹了，八月新增1.7万岗位（+1.1%），差不多把七月跌的（-2.2万）给补回来了。这行业今年一直没啥大波动，八月是自一月份以来第一次明显增长。

🏙 省份表现：安省、BC省、阿省都不理想

安省八月就业减少2.6万（-0.3%）。如果对比今年二月的高点，安省已累计流失6.6万岗位（-0.8%）。不过因为找工作的人也变少了，安省失业率反而微降0.2%到7.7%。

其实从年初开始，南安省地区经济就一直不太稳，尤其是汽车和零部件出口受关税威胁甚至正式加税的影响很大。在全国前20大普查都会区（census metropolitan areas, CMA）中，八月失业率最高的地方是：

• 温莎（11.1%，一月份才9.1%）
• 奥沙华（9.0% vs. 1月8.2%）
• 多伦多（8.9% vs. 1月8.8%）
  （以上为三个月移动平均值）

BC省八月就业减少1.6万（-0.5%），也是连续第二个月下跌。主要流失的是核心工作年龄的男性（-1.3万，-1.2%）。全省失业率上升0.3%至6.2%。

阿尔伯塔省也不妙，八月就业减少1.4万（-0.6%），同样是“两连跌”。制造业、批发与零售业是主要拖累。阿省失业率飙升0.6%到8.4%，是自2017年8月以来最高（除2020–2021疫情期之外）。

2025年8月各省及地区失业率

南安大略普查都会区失业率位居全国前列

其他省份：新不伦瑞克（-6500; -1.6%）、曼尼托巴（-5200; -0.7%）、纽芬兰与拉布拉多（-3200; -1.3%）就业也在降。只有爱德华王子岛逆势上涨（+1100; +1.2%）。

魁北克省就业人数连续两个月基本没变，但因为找工作的人大增2.4万（+9.0%），推高失业率0.5%至6.0%。

📊 工作时长与工资涨幅

八月全国总工时基本没变（+0.1%），但比一年前多了0.9%。

员工平均小时工资同比增长3.2%（涨了$1.12，达到$36.31），略低于七月的3.3%（未季调）。

📌 市场影响 & 央行下一步怎么走？

数据一出，加拿大两年期国债收益率应声下跌约4个基点，加元也对其他货币走弱。隔夜指数互换（Overnight Swaps）市场现在完全定价央行年底前会降息25个基点，甚至九月份降息的概率已经飙到85%左右！

不过加拿大央行（BoC）之前也明确说过：他们最关心的还是通胀数据，经济放缓是次要的。所以9月到底降不降，可能还得看利率决议前一天发布的消费者物价指数（CPI）数据。

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🇺🇸 顺便提一句美国今早发布的非农就业（Nonfarm Payrolls）：

那边情况也不太妙——就业增长几乎停滞，失业率微升到4.3%。信息业、金融业、制造业、联邦政府和商业服务等行业八月都在裁员，只有医疗保健、休闲和酒店业还在招人。

市场现在普遍预期美联储（Fed）将在9月17日降息25个基点。美联储主席鲍威尔（Jay Powell）最近可没少被白宫施压。只要八月核心通胀别意外大涨，美联储重启降息基本是板上钉钉。

作者：Sherry Cooper博士

现在的房市，很多人都在纠结：好像是个买房的机会，但又觉得现在卖房不太合适。结果呢？就卡在“要不要出手”的十字路口。其实，办法总比问题多，有些灵活的金融工具，可以让你同时兼顾买房和卖房的节奏。

举个例子：Downsize / Right size（缩小或换更合适的房子）。
不少家庭住了几十年的老房子，可能觉得太大、维护成本高，或者想换个社区。但又不想在现在的市场环境里急着卖掉手头的房子。那怎么办？这时候，“反向抵押贷款”（Reverse Mortgage）就能派上用场了。

它的原理很简单：55 岁以上的业主，可以把房屋净值（home equity）的一部分释放出来，而不用卖房、也不用每月还款。这样就能做到：

• 保留现有房子：不急着卖，等市场好点再说。
• 先买新房：释放的资金可以直接用来买另一套房，不用动你的现金储蓄或投资。
• 灵活选择卖房时机：你可以先住进新房，等到觉得市场合适了再卖旧房。
• 提前还款成本低：如果中途想提前还清，罚金相对也比较低，灵活度更高。

对一些家庭来说，这种方式等于“鱼与熊掌兼得”：既能提前住进心仪的新家，又不用被市场节奏绑死。当然，这里面也有要考虑的地方，比如贷款余额会随着时间增加（利息累积），最终还是需要在卖房或过世时偿还。但合理使用的话，它能给你更多底气和自由。

想更深入了解反向抵押贷款在加拿大的应用场景，可以看看这篇文章：退休收入减少不够花，不卖房不搬家，屋主套现养老笑哈哈

无论你是买家、卖家，还是正在考虑贷款，MorningLee.ca 都能帮你在规划下一步时，多一些选择和安心。

九月真是个让人又爱又恨的月份——孩子们开学了，夏天结束了，但同时也迎来了秋天和万物皆可南瓜香料的季节。说实话，这期简报里的文章观点也挺“分裂”的。展望秋季房市，专家们对市场走势的预测分歧很大。而在个人财务审计方面，盘点自己花了哪些冤枉钱以及如何做出改变，可能也会引发内心的激烈斗争！

所以，请Enjoy这些文章，也希望在这个月匆匆结束之前，我们能多享受几个阳光明媚的日子。

秋季预测：气温渐凉，市场火热依旧？

2025年秋季房地产市场的主题，用“观望情绪浓厚”来概括再合适不过了。今年的春季市场表现平平。专家们对今年剩余时间的全国平均房价看法不一。大多数机构（如加拿大房地产协会(CREA)、加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)等）预测房价将下跌1.7%至3.2%，但Royal LePage则是个例外，他们仍然坚持年初的预测，认为房价会有3.5%到5%的涨幅。

各地区存在显著差异。在阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省和魁北克省，房屋销售量可能达到历史高位，房价增长也更快。而安大略省和BC省（不列颠哥伦比亚省）这些大市场的显著下跌，拖累了全国的平均数据。

今年秋季购房市场最大的影响因素：

1. 负担能力： 高昂的生活成本——尤其是买房——超出了许多首次购房者的预算。目前MLS（多重上市服务系统）上的房屋平均价格已接近68万加元。购房者需要支付大笔首付、申请更长期限的贷款，并在整个抵押贷款期内支付高得多的利息——这些都让人望而却步。许多人直接选择“躺平”。
2. 与美国贸易争端： 49%的潜在买家因为即将实施的关税及其连锁反应而推迟了购房计划。如果争端解决，市场可能快速反弹，但没人知道接下来会发生什么。
3. 经济降温： 失业率上升、人口增长放缓以及温和的经济衰退，都导致了秋季房市的放缓。
4. 租赁市场： 新建成的公寓数量激增，涌入市场，终于给需求降了降温。人们有了更多的租房选择，租金也可能更低，这就削弱了买房的必要性。同样值得注意的是，组建新家庭的速度放缓了，意味着更少的人打算从父母家搬出来，或与伴侣同居。
5. 新房建设： 建筑商看到需求减少，相应削减了产量。当前的关税也推高了新房的建材成本，这是推迟开工的另一个原因。CMHC预测2025年全年的新屋开工量(Home Starts) 仅为226,600套。

利率会怎么走？

加拿大央行自4月份以来一直暂停降息(Pause Rate Cuts)，这让潜在的抵押贷款申请者也犹豫不决。预计今年还会有一次降息，这可能会扭转市场局面。

最初，CMHC预计今年5年期固定利率在5.3%至5.7%之间，但现在情况有变，目前市场上已有更低的利率。对于目前没有房贷或即将需要续贷(Renew Mortgage) 的人来说，2025年剩余时间是获得抵押贷款的理想时机。考虑到加拿大央行可能降息，浮动利率(Variable Rate) 也仍然具有吸引力。

今年秋天还有人买房吗？

有的！二手房(Resale Home) 的市场份额正在增加，预计2025年将有大约464,600到524,600套房屋转手。

主要有两类买家：

• 千禧一代(Millennials)： 随着远程办公减少，他们需要购买离工作地点更近的房子。市区的二手房很可能成为他们的主要目标。
• 续贷者： 那些需要续签抵押贷款的人会考虑自己的实际需求与现有住房是否匹配。** downsizing（换小房）** 以节省成本，或者upsizing（换大房） 以适应家庭结构变化，是主要的考虑因素。现在是在没有（抵押贷款）罚金(Penalties) 的情况下采取行动的绝佳时机。

所有这些意味着什么？

我们都在拭目以待。如果你想买房，现在的房源更多，利率也是近期最低的。如果你想卖房，二手房市场对你有利。无论哪种情况，我都可以帮你搞定你需要的抵押贷款。

成人世界第一课：重返校园？不，是重返现实生活预算！

如果你受够了在“泰坦尼克号上 rearranging the deck chairs”（比喻做无用的表面功夫），是时候开始一次有意义的财务审计了——我来帮你。我们这里要做的不仅仅是收集账单、分类开支和希望减少支出。我会通过探讨为什么做(WHY)、审计什么(WHAT) 以及如何坚持(HOW)，来激励你采取行动，让你转变思维模式，获得更好的结果。

为什么要做财务审计？

审计你的财务状况，就是为了搞清楚你辛苦赚来的钱到底花哪儿去了。审计之所以有效，是因为它能揪出你没意识到的“烧钱”大坑，并让你开始思考自己的财务目标。一次审计可以：

• 识别超支模式
• 计算像车辆、房屋等资产的真实拥有成本(True Cost of Ownership)
• 发现欺诈或交易错误
• 确定需要限制或减少的消费领域
• 找出你在自动支付但却没使用的项目
• 将资源重新分配到优先级更高的项目上
• 帮助你实现需要金钱支撑的人生目标（比如学位、房子或梦想之旅）

如果这听起来不错，那就开始吧。审计时你需要问自己：

要让财务走上正轨，首先要找到当前消费的根源。问问自己：

• 你赚钱的目标是什么？
• 你的人生目标是什么？
• 你认为自己在娱乐、购物和其他非必需品上花了多少钱？实际又花了多少？

有时财务审计最大的冲击在于，你的预期和现实差距巨大。所以，现在我们来搞清楚什么该花，什么不该花。问问自己：

• 哪些消费给你带来了最大的快乐？
• 哪些项目可以减少或削减而不会带来太大负面影响？
• 哪些消费有助于实现你的人生和财务目标？

你可能负担不起（也不需要）所有你想花钱的东西。你必须做出选择。财务审计能揭示你的财务陷阱，并把这些消费陷阱与你的目标进行对比，让你看清轻重。

如何保持执行力？

你找到了进行财务审计的理由，也弄明白了要削减哪些开支，现在是时候行动了。怎么做？第一步是设定短期和中期目标，明确时间框架，并在实现时奖励自己。SMART原则（具体、可衡量、可达成、相关、有时限） 制定目标从未如此顺理成章。

如果你觉得合适，可以找个免费App来追踪你的每一笔刷卡消费，并设置提醒，一旦超支就能立即知道。如果这不适合你，这里还有更多策略来保持执行力和责任感：

• 可视化你的目标——打印一张图片、做一个愿景板等。
• 把你的目标告诉一个能督促你负责的人
• 把它当作恋爱第一年——庆祝每一个小里程碑，和朋友谈论它，忽略你正在做出的牺牲
• 当你想花钱时分散注意力——散个步、做点手工、出门走走、拼拼图，只要能让你远离诱惑就行
• 把它变成游戏，比如“一周不购物”或“一个月不外食”。你可以给它起个有趣的名字，比如“十二月居家美食月”或“零消费周”
• 建立直接成本与工作时间的关联。如果你每小时赚40加元，一样东西要200加元，你需要多工作5小时才能赚到它。这值得吗？

当你偶尔偏离轨道需要喘息时，可以这样做：

• 尽量使用礼品卡、商店积分或积分（如Optimum或Aeroplan航空里程）来购买预算外的物品
• 需要更多现金？用Facebook Marketplace或Kijiji（加拿大二手交易平台）卖掉你不需要或不想要的东西

审计你的开支不是为了感到愧疚——而是为了获得清晰度。清楚地了解你的钱通常去了哪里，以及你真正想把它用在什么地方，你就能做出更明智的选择，为未来的财务成功做好准备。

Sherry Cooper博士的经济洞察

加拿大央行自3月12日以来，一直将其隔夜利率目标(Overnight Rate Target) 维持在2.75%。这是自2024年年中开始的连续第七次降息，当时央行为了应对因与美国贸易紧张局势升级可能引发的经济放缓，开始从5.0%的水平下调利率。

在新一届特朗普政府上任初期，紧张局势就出现了，总统威胁要对《加拿大-美国-墨西哥协定》(CUSMA) 未涵盖的加拿大进口商品征收高额关税。特朗普总统已将从加拿大进口的不符合CUSMA规定的商品关税从25%提高到35%，并于8月1日生效。

目前估计，大约80%的加拿大出口商品符合CUSMA规定，未来几个月这一比例将升至89%。这控制了整体关税负担。6月份，77%的墨西哥进口商品符合该贸易协定的原产地标准，高于5月份的42%。惠誉评级(Fitch) 估计，这一合规比例将升至83%。

此外，所有国家对美国出口的钢铁和铝产品均需缴纳50%的关税。对不符合CUSMA规定的钾肥、石油和天然气产品征收10%的关税。部分铜制品则征收50%的关税。

对亚马逊(Amazon) 购物者最重要的是，美国取消了针对低价值货物的小额免税政策(De Minimis Treatment)。现在，价值800美元或以下的商品均需缴纳所有适用关税（已于8月29日生效）。

其他关税也在考虑中。其中包括对加拿大木材的关税（这将是在现有14.7%关税之上的附加税），以及对加拿大乳制品的关税。半导体和药品也在考虑征收关税之列，但尚未提供细节。

反映出加拿大韧性的是，加拿大的服务业表现相对良好，但制造业和交通运输业等出口比重大的行业则首当其冲受到冲击。

加拿大央行面临的核心问题是，这些关税会带来多高的通货膨胀。确实，部分关税成本会转嫁给消费者。虽然理论上关税会导致价格一次性上涨，但它们不一定会导致通货膨胀(Inflation)——即物价总水平的持续上涨。

但是，正如7月份的最新数据所示，虽然整体通胀率(Headline Inflation) 同比仍温和保持在1.7%，但加拿大央行偏爱的核心通胀指标平均值却高达3.05%——高得令人不安。除非8月份的消费者物价指数(CPI) 数据显示核心通胀明显放缓，否则央行很可能在9月17日的会议上再次按兵不动(Hold Rates)。

在同一天，交易员目前暗示美联储(Federal Reserve) 将会降息。我不太确定。美国经济韧性太强，通胀率离2.0%的目标也并不近，美联储官员们不太会贸然放松政策。市场普遍预期他们无论如何都会在9月放松政策，这推高了股市，而如果真的降息，可能会导致股市暴涨(Melt-Up)。

美联储在7月30日连续第五次维持政策利率不变（过去七个月）。声明中的经济评估略微更悲观，与实际情况相符。在8月1日关税公告即将出台的背景下，风险评估并未提及“不确定性”已经“减弱”。而且，理事Bowman和Waller持异议，赞成立即降息25个基点。投票结果是9比2，理事Kugler缺席未投票。（两天后，Kugler宣布辞职。）在新闻发布会上，主席鲍威尔(Powell) 表示：“我们认为我们当前的政策立场足以防范通胀风险。同时我们也关注就业方面 mandate（职责）所面临的风险。”

央行政策的另一个关键决定因素是经济增长的力度，这体现在就业数据中——这是一个比国内生产总值(GDP) 数据及时得多的指标。例如，虽然我们还没有看到加拿大第二季度的GDP增长数据，但我们已有直到7月底的月度就业数据。

这个数据以及其他领先指标(Leading Indicators)（如股市）表明，经济活动的放缓程度比许多人担心的要温和。尽管受冲击最严重的行业（钢铁、铝、汽车及零部件）裁员人数在增加，但7月份的失业率稳定在6.9%。

因此，加拿大央行（BoC）很可能再次召开一次“观望”会议。但过去一年中，有一个行业确实出现了显著下滑，那就是房地产业。这提供了一个黄金机会，尤其是对首次购房者(First-time Buyers) 和打算升级换房的人(Move-up Buyers)。

房价已经下跌，在许多地区（大多伦多地区(GTA) 和大温哥华地区(GVA)），卖家的出售意愿很强。房源供应急剧增加，多方竞价(Multiple-bidding) 的情况已很罕见。

所有潜在买家都应该出去寻找便宜货，因为几乎所有东西都在打折出售（同时也在挂牌出售）。最后，抵押贷款利率很低——是的，很低——没错，就是很低。

除非再发生一次全球大流行，否则我们不会看到利率回到2字头（即百分之二点几）。而且，即使那样，各国央行也会吸取教训，不会再把利率降得那么低、维持那么久了。

7月份的数据显示住房活动呈上升趋势。我们很可能即将迎来一个相对强劲的秋季房产销售季节。

对很多家庭来说，帮孩子买房既是梦想，也是一大难题。房价一直在涨，首付越来越沉重，传统贷款方式也不够灵活。这时候，有一个大家可能没听说过的工具，就能帮上大忙：用反向抵押贷款（Reverse Mortgage）实现“生前赠与”（Living Inheritance）。

所谓“生前赠与”，就是父母或祖父母在自己还健在的时候，就把经济支持提前给孩子，而不是等到遗产继承。这对家庭来说，真的可以改变很多事情。想象一下，你能帮孩子凑够首付，或者让他们有机会投资一套自己负担不起的房产，而且不用卖掉自己的投资账户，也不用承担高额税费——这是不是比等到孩子长大才继承要实际得多？

那么，这到底是怎么运作的呢？很多房主是“资产丰富但现金不多”的类型，他们可能没有足够的流动资产（liquid assets），或者不符合传统按揭（mortgage）或房屋净值信贷额度（HELOC, Home Equity Line of Credit）的申请条件,有点类似于捧着金饭碗讨饭的说法。反向抵押贷款就提供了另一条路：可以直接从自住房产中释放资金（release equity）。这笔资金是免税的（tax-free），而且没有强制还款（payment optional），父母不必每个月还大额本金和利息，经济压力很小。

为什么这个很重要？因为如果直接从投资账户里拿钱送给孩子，通常会触发资本利得税（capital gains tax），长期成本可能很高。而通过房屋借款，家庭的整体支出通常会更低，同时还能把“生前赠与”真正落到实处。这里不是在动用房子，而是把现有的房产权益当作一种灵活的财务工具，让父母在帮助孩子的同时，生活质量不受影响。

这个方法越来越被看作是在平衡父母自己的退休计划和对下一代支持的一种策略。相比提前卖掉投资或过早搬家，反向抵押贷款提供了一种灵活、低成本的选择，让家庭在现实中实现目标，而不是牺牲生活质量。

如果你想了解更多实际案例和操作细节，可以参考这篇文章：退休收入减少不够花，不卖房不搬家，屋主套现养老笑哈哈

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