贷款经纪 vs 银行终极指南 | 温哥华疑难贷款专家 | Morning Lee

消费者物价指数（CPI）在9月份同比上涨了2.4%，比8月份的1.9%涨幅有所加快。整体通胀率从8月的1.9%加速上升，也超过了彭博社对经济学家调查的中值预测（预测值为2.2%）。

从同比来看，汽油价格在9月份的降幅（-4.1%）比8月份（-12.7%）要小，这主要是因为基数效应（base-year effect），从而推动了整体通胀的加速。如果不包括汽油，9月份的CPI上涨了2.6%，而8月份的涨幅是2.4%。

旅行团费用同比降幅放缓（-1.3%），以及商店购买的食品价格涨幅扩大（+4.0%），也对9月份整体CPI的上行压力起到了推动作用。

9月份CPI环比上涨了0.1%。经过季节性调整后，月度CPI上涨了0.4%。

汽油价格在9月份同比下降了4.1%，而8月份的降幅是12.7%。同比降幅收窄主要源于基数效应。在2024年9月，汽油价格环比下降了7.1%，部分原因是原油价格下跌，由于对经济增长放缓的担忧加剧，尤其是在中国和美国。而在2025年9月，汽油价格环比上涨了1.9%，这是由于美国和加拿大的炼油厂中断和维护导致价格上行。

从同比来看，旅行团价格在9月份下降了1.3%，而8月份的降幅是9.3%。尽管9月份通常环比会下降，但旅行团价格本月却上涨了4.6%。这是因为欧洲和美国部分目的地价格走高，目的地城市的重要活动对酒店价格产生了上行压力。

消费者在9月份为商店购买的食品多付了4.0%（同比），而8月份的涨幅是3.5%。价格增速加快主要是由于新鲜蔬菜（9月份+1.9%，而8月份为-2.0%）和糖及糖果（9月份+9.2%，而8月份为+5.8%）的价格上涨。

食品杂货价格同比通胀自2024年4月的最新低点（+1.4%）以来，总体呈上升趋势。推动这一普遍加速的食品杂货项目包括新鲜或冷冻牛肉和咖啡，部分原因是供应减少。

学费（每年在9月份定价）在2025年上涨了1.7%，而2024年的涨幅是1.8%。除了2019年外，2025年的涨幅是自1976年以来最小的，当时指数没有变化（0.0%）。

在2025年，爱德华王子岛的学生（+4.7%）经历了最大的价格上涨。同时，新斯科舍省（+1.1%）和安大略省（+1.1%）的学生涨幅最小，这与这两个省份的学费冻结政策相吻合。

加拿大央行副行长瑞斯·门德斯（Rhys Mendes）最近警告说，交易员可能过于关注其两个“偏好”核心通胀指标，即所谓的修剪（trim）和中位数（median）指标。

在9月份，CPI中位数（CPI-median）和CPI修剪（CPI-trim）均高于经济学家的预期。这些指标的平均值在9月份为3.15%，而三个月移动平均加速至2.7%。

门德斯表示，央行正在权衡更广泛的指标，这些指标显示潜在价格压力更接近其2%的目标。

住房通胀（shelter inflation）按年率计算上涨了2.6%，而剔除食品和能源的CPI（CPI excluding food and energy）为2.4%。剔除八个波动性组件和间接税的CPI（CPI excluding eight volatile components and indirect taxes）为2.8%，高于上月的2.6%。剔除税收的CPI（CPI excluding taxes）加速至2.9%，而上月为2.4%。

消费者物价指数篮子中涨幅在3%及以上的组件比例——另一个政策制定者密切关注的关键指标——略微下降至38%。

加拿大所有10个省份在9月份的价格同比涨幅均比8月份加快。魁北克省经历了最陡峭的价格增长，上月达到3.3%。

全国租金价格也加速至4.8%，其中魁北克省领涨，涨幅达9.8%。报告指出，不列颠哥伦比亚省租金价格增长放缓至1.8%，缓和了全国涨幅。

核心要点

报告显示，潜在价格压力仍然居高不下，这引发了人们对央行能以多快速度降息以帮助受贸易战打击的经济的疑问。

不过，整体通胀和大多数核心指标的加速是由汽油价格的基数效应驱动的——这可能是分析师们忽略这份报告的一个原因。

隔夜互换交易员减少了对下周降息的押注，将降息几率从报告前的接近80%降至约65%。加元兑美元汇率跃升至当日高点。加拿大债券全线下跌，两年期收益率上升约3个基点至2.38%，创下当日新高。

与美国的持续贸易战促使加拿大央行在9月份将政策利率下调25个基点至2.5%，这是六个月来的首次降息。

在上个月的审议中，其管理委员会的一些成员认为，鉴于经济疲软，尤其是如果劳动力市场进一步走弱，可能需要更多支持。

加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆（Tiff Macklem）最近将加拿大的劳动力市场描述为“疲软”，尽管数据显示该国在9月份增加了60,400个工作岗位，但这仅部分逆转了前两个月减少的超过100,000个职位。

央行将不得不权衡近期的经济疲软与过去几个月核心通胀坚挺的担忧。加拿大央行将再次下调隔夜政策利率25个基点至2.25%，以回应其对受贸易战打击最严重行业的担忧，以及受负面家庭心理和大温哥华地区（GVA）及大多伦多地区（GTA）过度建设影响的住房市场。

谢里·库珀博士（Dr. Sherry Cooper）

加拿大房地产协会（CREA）最新发布的9月份楼市数据有点意思——整体销量虽然比上个月略有回调，但仔细一看，这竟然是自2021年以来最火爆的九月行情！

具体来看，今年9月通过加拿大MLS®（多重挂牌销售系统）成交的房屋数量，环比8月下降了1.7%。为啥会出现这种“整体微跌，但实际很火”的局面呢？主要是因为大温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿、渥太华和蒙特利尔这几个地方的销量拖了后腿，尽管大多伦多地区和温尼伯的销量在涨，但还是没完全补上这个缺口。

CREA的高级经济学家肖恩·卡思卡特是这么解读的：“今年年初开始的销量回暖趋势，在9月份稍微歇了口气。但即便如此，7月、8月和9月的销量，都依然是自2021年以来同期的最高水平。考虑到市场上积累了整整三年的购房需求，加上利率终于开始回归正常水平，我们预计房屋销售的增长势头会在今年第四季度和2026年持续下去。”

新增挂牌量也在变

9月份，市场上新增的待售房源（New Listings）环比下降了0.8%。由于销量的降幅稍微大一点点，销售与新增挂牌量的比率 也从8月的51.2%微降到50.7%。这个比率是衡量市场冷暖的关键指标，它的长期平均值是54.9%。一般来说，比率在45%到65%之间，都算是一个买卖双方力量均衡的市场。

截至2025年9月底，全加拿大MLS®系统上总共有199,772套房产在挂牌出售。这个数字比一年前高了7.5%，但和往年同期的长期平均水平差不多。

CREA的主席瓦莱丽·帕坎补充道：“虽然现在市场上的买家数量，几乎是过去四年来最多的，但实际成交量仍然低于平均水平，也远低于长期趋势线预示该有的水平。所以我们预计，市场活跃度未来还会稳步提升。”

库存紧张，市场天平在倾斜

另一个重要指标——库存月数，也就是按当前销售速度卖完所有库存需要的时间，在9月底全国数据是4.4个月。这个数字和7月、8月持平，是自今年1月以来的最低水平。这个指标的长期平均值是5个月。根据统计学上的通常划分标准：

• 当库存月数低于3.6个月时，是明显的卖家市场（房主更强势）。
• 当库存月数高于6.4个月时，是买家市场（购房者更强势）。
  目前4.4个月的水平，正处于平衡市场区间，但正在向卖家市场缓慢倾斜。

房价：稳字当头，跌幅在收窄

全国综合MLS® 房价指数（HPI） 在8月到9月之间几乎没动，微跌了0.1%。回顾今年，全国基准房价在第一季度跌过一阵，但从4月份开始就基本保持稳定了。

如果跟去年同期（2024年9月）比，未经季节调整的全国综合HPI则下降了3.4%。不过有个好信号：考虑到房价是从2024年秋天开始明显下跌的，所以预计今年第四季度，这个同比跌幅会显著收窄。

核心趋势与未来展望

总的来说，加拿大购房者正在对改善中的市场基本面做出反应。一方面，供应增加了，今年5月之前新挂牌房源一度激增。另一方面，全国基准平均房价比一年前低了3.5%，但这个跌幅已经比8月份的时候要小了。

未来走向很大程度上要看央行的脸色。市场几乎一致预期，美联储在10月29日的会议上会再次降息25个基点。

而加拿大央行的同一天（也是10月29日）会怎么做，悬念更大。虽然之前强劲的劳动力市场数据可能让央行对立刻降息有所犹豫，但所有人的目光都集中在了10月21日即将发布的下一份CPI（消费者物价指数）报告上。

考虑到加拿大央行在9月中旬已经降息一次，并且市场普遍预期在明年1月前（甚至更早）还会再降息25个基点，CREA预测，2026年的房屋销量将增长7.7%。

肖恩·卡思卡特在接受采访时一语中的：“利率，始终是能让市场重新焕发活力的关键因素。” 他表示，尽管这场期待已久的复苏因为各种贸易不确定性而被推迟和削弱，但“加拿大央行的利率政策，正在接近从‘中性’区域转向‘刺激’区域的临界点。”

Dr. Sherry Cooper

最新加拿大贷款利率数据显示，目前市场主流贷款产品利率持续走低，多项固定及浮动利率已进入“3%时代”。其中半年固定利率低至2.99%，三年固定利率为3.94%，五年浮动利率更是降至3.79%，为借款人提供了多元化的低成本融资选择。

在利率环境变化的背景下，反向按揭（Reverse Mortgage）在55岁以上屋主群体中关注度显著上升。这种金融方案允许屋主在不售房、无月供的情况下，将房屋净值转化为免税现金，同时保留房屋居住权。

现在房地产市场变化挺大的，很多55岁以上的房主遇到了一个挺纠结的情况：他们能看到市场上的机会，但又不太愿意在这种不确定的时候卖掉自己现在住的房子。这时候，一些创新的财务方案就能帮上忙，给你需要的灵活性和安全感。

想换房又不急着卖？试试这个策略

如果你想换个更合适的房子住，但又不想急着卖掉现在的房子，其实有个两全其美的办法。你不用在不看好市场的时候匆忙卖房，可以先用你房子里的钱来买新房子，同时留着现在的房子。这样做可以让你：

• 拿出钱来买新房子
• 等市场行情好了再卖现在的房子
• 按照自己的节奏搬进新家，不用赶时间

有的方案提前还款的罚金很低，让这个策略对很多房主来说变得特别可行。

度假屋和投资房产正当时

现在越来越多人对第二套房和度假房产感兴趣，这既是生活方式的选择，也是个不错的投资策略。通过把你主要住房的价值变现，你可以全款买额外的房产，或者结合传统贷款一起买。

这类金融工具有个很大的优势 – 它们不强制要求你还本金和利息，这能大大降低你的总债务偿还率（TDS，Total Debt Service ratio）。很多借款人就是因为改善了财务状况，才买到了之前想都不敢想的额外房产。

如何“生前赠与”帮助子女买房？

很多房主都想帮孩子进入房地产市场，但不知道有什么好方法。当你手头现金不多，传统贷款又办不下来的时候，其实可以通过你房子的价值来提供“生前赠与”。

这类方案拿出来的钱通常是免税的，而且还款方式很灵活。在很多情况下，用房子做抵押借钱比从要交税的投资中取钱赠送给子女要划算得多，能省下不少税。

了解一下反向抵押贷款（Reverse Mortgage）

对于55岁及以上的加拿大人来说，反向抵押贷款越来越成为不动房子就能拿到钱的热门方式。这种金融安排允许房主把房子价值的55%转换成免税现金，同时还能保留房子的所有权。这笔钱可以一次性提取，也可以定期领取，通常只有当房主卖房、搬走或去世时才需要还款。

这种动用房屋净值的方式不会影响OAS（老年保障金）或GIS（保障收入补贴）等政府退休福利，还能提供财务灵活性，提升退休生活品质。不过也要注意，这类产品的利率通常比传统贷款要高，而且会减少未来能留给继承人的资产。

这种方法适合你吗？

虽然动用房屋净值能提供财务灵活性，但有几件事一定要考虑清楚：

• 你长期的住房目标和生活方式需求
• 这对你整体财务状况和遗产规划的影响
• 当前市场状况和时机考量
• 有没有其他更适合你具体情况的选择

如果你想了解更多关于房屋净值解决方案如何适用于你的具体情况，MorningLee.ca的文章《退休收入减少不够花，不卖房不搬家，屋主套现养老笑哈哈》提供了更多深入见解。

今天，加拿大央行（Bank of Canada）如市场普遍预期的那样，将隔夜政策利率下调了25个基点，降至2.5%。昨天公布的通胀数据比预期要好，央行认为潜在通胀率（underlying inflation）目前为2.5%（年同比）。

最近这段时间，关税问题闹得沸沸扬扬，管理委员会（Governing Council）也一直在密切关注加拿大经济面临的风险和不确定性。这次降息主要是基于三方面考虑：加拿大劳动力市场进一步疲软、潜在通胀的上行压力减小，以及加拿大取消了大部分报复性关税，让未来通胀风险有所缓和。

虽然目前还存在不少不确定性，但经济走弱、通胀风险降低，管理委员会认为此时降息是合适的，有助于更好平衡未来的风险。

央行表示：“我们将持续评估各项风险，比往常更频繁地监测经济动态，并随时准备根据最新数据做出反应。”

今天的新闻稿还提到，受贸易争端影响，全球经济已经出现放缓迹象。美国的企业投资虽然表现强劲——主要靠人工智能（AI）相关支出拉动，但消费者态度谨慎，就业增长也在放缓。几乎可以肯定，美联储（Federal Reserve）今天下午也会宣布降息。

“受美国加征关税影响，欧元区的增长已经放缓。中国经济在上半年保持稳定，但随着投资减弱，增长似乎也在放缓。国际油价与七月货币政策报告（MPR）中假设的水平基本一致。金融环境持续宽松，股市上涨、债券收益率下降。加元对美元汇率保持稳定。”

加拿大经济在第二季度出现萎缩，增长率为-1.6%。由于一季度关税前出口激增，二季度出口大幅下降27%。企业投资也在二季度出现下滑。“未来几个月，人口增长放缓和劳动力市场疲软可能会给家庭支出带来压力。”

过去两个月就业人数下降。“失业主要集中在贸易敏感行业，其他行业的就业增长也在放缓，反映出企业招聘意愿不强。自三月以来失业率持续上升，八月已达到7.1%，工资增长也在继续放缓。”

📉 小编划重点：

• 央行降息25个基点，政策利率现为2.5%；
• 降息原因：劳动力市场疲软、通胀压力减小、关税风险降低；
• 全球经济受贸易战拖累，美联储今晚大概率跟随降息；
• 加拿大二季度经济负增长（-1.6%），出口暴跌27%；
• 失业率升至7.1%，工资增长放缓。

👇分析师点评：

加拿大央行对后续是否继续降息嘴很严，但照这个趋势下去，我们预计今年秋天还会再降一次。下一次议息日是10月29日，年底最后一场在12月10日。我们预计今年至少还会再降一次，政策利率可能会降至2.0%-2.25%。这有助于刺激对利率敏感的支出，尤其是住房领域——目前积压的需求还挺多的。

央行会谨慎行动，不过既然美联储今年还会继续降息，加拿大央行也就有了更多操作空间。虽然有人质疑为什么在核心通胀还在3%的时候就降息，但其他通胀指标显示潜在通胀其实只有2.5%左右。经济和劳动力市场放缓，为再次降息提供了条件。

隔夜互换市场的交易员们继续押注央行这一轮还会再降息，目前10月降息的概率大概是一半一半。

央行的表态说明，尽管它已经重启货币宽松来支持疲软的经济，但由于全球保护主义和关税可能带来通胀风险，它对过快地降息还是心存警惕。

——谢利·库珀博士（Dr. Sherry Cooper）