贷款经纪 vs 银行终极指南 | 温哥华疑难贷款专家 | Morning Lee

在温哥华，买房这件事本来就不轻松，尤其是房价高、贷款要求严。如果你发现自己的首付不够“标准”，比如不是三个月前就存在账户里的存款，而是来自家人赠与、卖资产、甚至是临时借来的资金，很多银行可能直接说“不”。但其实，不一定没办法解决 —— 找一个靠谱的温哥华房贷经纪（Vancouver Mortgage Broker Residential），说不定就能帮你拿到那笔本来以为批不下来的贷款。

什么是“非传统首付”？温哥华房贷经纪怎么看？

在加拿大，贷款机构通常会要求你提供“传统首付（Traditional Down Payment）”，也就是你自己账户里放了至少90天以上的储蓄。但现实是，很多人买房的首付其实来自其他方式，比如：

• 家人或亲戚给的赠与金（gifted funds）
• 临时借的钱，比如信用额度（line of credit）或私人借款
• 卖车、卖加密货币、变卖海外资产的收益
• 自雇者积攒的佣金或一次性收入
• 从RRSP中提取的“首次购房者计划”（Home Buyers’ Plan, 简称HBP）额度

这些都属于“非传统首付（Non-Traditional Down Payment）”。在大银行眼里，这些来源可能不够“稳定”或者“不好追溯”，容易被拒。但一些**B类贷款机构（B-lenders）或私人贷款人（private lenders）**就灵活得多。懂行的房贷经纪，知道哪类银行接受什么样的首付，能帮你找到真正愿意合作的贷款机构。

温哥华房贷经纪：为什么有的贷款机构愿意接受“非传统首付”，有的却不行？

说白了，就是风险控制的角度不一样。
大银行（A-lenders）讲求“稳”：要你信用分高、首付来源正规、收入稳定，有一条不合格就容易被拒。
但 B类银行 和 私人贷款人更注重你的整体情况，比如：

• 信用分虽然不是最好，但没有严重违约记录
• 收入是稳定的，即便是自雇或自由职业
• 每月的债务压力（叫做“债务偿还比率”，Debt Service Ratio）在合理范围

这类贷款机构会更看你“能不能还钱”，而不是你的钱是怎么来的。所以就算你的首付不是那么“传统”，也不代表你不能贷款买房。

根据 今日报告：通胀阴云未散，加拿大央行本月降息恐无望，当前通胀仍是加拿大央行观望的重要原因，也让贷款市场整体偏紧，但这也意味着非传统贷款方案的机会在上升——只要你找对方法。

为什么“非传统首付”找温哥华房贷经纪更靠谱？

找一个了解行情、熟悉各类贷款产品的温哥华房贷经纪（Vancouver Mortgage Broker Residential），能让整个流程变得省心、省时间，少走很多弯路。

1. 经纪知道哪家贷款机构“吃这套”

有经验的房贷经纪会告诉你：哪家银行接受赠与资金，哪家需要你提供资金来源证明，哪家看重你的整体资产，而不是死盯银行存款记录。
比如：

• 怎么写一封合规的“赠与信”（Gift Letter）
• 如果首付来自卖资产，怎么准备交易记录和转账凭证
• 如果是家庭之间的借款，怎么写好协议，避免被认为是“隐藏债务”

2. 避免盲目申请、频繁被拒

很多人遇到贷款被拒后，急着重新再投下一家，但每一次申请都会留下记录，频繁申请反而降低你的信用分。
专业房贷经纪会先帮你“预审”（Pre-assess），看你当前的情况适合投哪家，不合适就先不提交正式申请，等条件改善了再出手，比如等你税报出来、收入数据更好看，或者房市稍微稳定一点。

3. 会用共同申请人放大你的“贷款力”

有时候你自己的首付来源比较“灵活”，但你配偶或者家人收入很稳定，那不妨一起申请贷款（co-apply）。
房贷经纪会帮你理清双方的责任分工，既能提高通过率，又不容易被银行误解为“背后有人还款”。

温哥华房贷经纪专业提醒：合规，比技巧更重要

房贷不是光靠包装就能批下来的。你用的首付来源必须能查得到、合规合法，尤其是现在反洗钱（AML，Anti-Money Laundering）审查越来越严。

比如：

• 海外资金要有转账记录
• 加密货币变现要有交易平台出具的凭证
• 家庭赠与要出具书面文件且说明“不需偿还”

靠谱的 温哥华房贷经纪（Vancouver Mortgage Broker Residential） 会帮你提前整理好所有文件，确保你申请时不过不了审。

买房不仅是贷款，房子本身也得靠谱

贷款批了是一回事，但你买的房子本身有没有问题，比如产权是否清晰、是否有未披露的历史纠纷、有没有政府规划要拆迁？这些也都是大事。

很多买家忽略了“房屋尽调（Due Diligence）”，导致交房后才发现问题。
建议你在签约前，去 EstateDetect.com 查一查，这个网站专门做“房地产背景调查”服务，能帮你提前筛查潜在风险，比如老房违规装修、土地用途不符等问题，确保你买得安心、住得放心。

写在最后

很多人以为自己因为首付不够“标准”就买不了房，其实并不一定。关键是你找没找对方法，找没找对人。

只要你整体财务状况还不错，有明确的还款能力，不同类型的贷款机构都有可能给你通过。但前提是，你要有人帮你把材料准备到位，帮你对接到愿意接受你这种情况的贷款机构。

如果你也正遇到类似的情况，不知道该怎么处理“非传统首付”，欢迎来**MorningLee.ca** 看看有没有适合你的贷款方案，说不定，这次你就能顺利买下你的家。

对不少初次购房的朋友来说，要在温哥华买套房，首付往往是最大的门槛。在温哥华买住宅地产这件事，说起来容易，做起来却往往卡在“差几万块”的临门一脚上。尤其是当房价高企、开销增加、生活压力又大的时候，攒下一笔可观的首付真的不容易。

但别灰心，首付不够≠买不了房。下面这三种实用方式，或许能帮你打破“首付难题”，离自己的家更进一步。

一、想在温哥华买住宅地产，先搞清楚温哥华房子的首付门槛

很多人都知道加拿大买房需要首付，但不知道的是，这个首付比例，其实是根据不同的银行，或者相同的银行不同的项目，而不同的，和很多因素挂钩：

• 有的甚至只需要 5% 的首付，甚至也不乏0%首付的，是的你没有看错，是零；
• 其中一个甚至几个银行说“NO”，并不代表其他银行不欢迎你。加拿大和美国的银行几百上千家之多。

👉所以找到一个适合你的银行和适合你的项目是关键之中的关键。在这么多家银行中和浩如烟海的项目中找到最适合你的，恐怕贷款经纪是一个最好的选择。

二、在温哥华买住宅地产时用好政府补贴，政府有很多针对性的补贴项目，尤其是对年轻人，特殊家庭，和首次购房者。

如果你是首次购房者，那你可能符合一个非常实用的政府计划——首次购房激励计划（First-Time Home Buyer Incentive，简称FTHBI）。

这个计划允许你从政府那里“借”来 房价的5% 或 10% 来补充首付，减轻你贷款金额和月供压力。这笔钱是免息的，但未来卖房时需要按照房价涨跌比例偿还。

不过注意，它也有一些条件限制，详情请查看政府的详细规定：

请仔细核实自己是否符合这个项目。

当然还有更多的其他补助项目，这里就不一一赘述了，请订阅我们的 newsletter，以获得及时的更多的补助项目及更新信息。

三、在温哥华买住宅地产时家人资助首付？这些规则要注意

在温哥华，家人出钱帮你凑首付是一种非常常见也被银行接受的方式。这在业内叫 Gifted Down Payment（家庭赠与首付）。但你得确保这些钱是“赠与”，不是“借款”，银行才会认。

通常银行会要求以下这些材料：

• 一份 正式的赠与信（Gift Letter），说明这是无偿赠与，不会要求你偿还；
• 这笔钱在你账户里提前打好，准备过户时可用；
• 有些时候还可能需要银行流水，证明资金来源合法。

不同贷款机构对家庭赠与的要求略有不同，找对贷款渠道会让整个过程轻松许多。

想用“非传统首付”？找对贷款机构很关键

有时候，除了家庭赠与、政府补贴，还有一些更灵活的方式，比如动用投资账户、企业分红、或临时贷款，来凑齐首付。但这些**“非传统首付来源”**，不是所有银行都会接受。

这时候，专业的**贷款经纪人（Mortgage Broker）**就很重要了。他们知道哪些贷款机构更灵活，哪些银行接受替代性资产证明，甚至还能帮你找到利率合理的B类贷款机构。

MorningLee.ca在这方面经验丰富，不仅懂房产交易，也擅长融资策略，能帮你把复杂流程变简单。

买房前，别忘了给房子“做体检”

如果你为了凑首付已经压缩预算，那买到问题房的风险可就更高了。为了避免日后踩雷，建议你在买房前对房产做一份彻底的调查。

可以试试 EstateDetect.com —— 这是一个专为买家设计的房产“侦探”平台，能帮你查出房屋历史、潜在风险甚至隐藏瑕疵，降低购房决策的风险，提升议价能力。

房市转暖，买房窗口正在打开

根据最近的房市数据，房屋销量回升，价格趋稳——加拿大房市迎来转机。对想买房的人来说，现在是一个不错的机会窗口。

只要选对策略、合理规划、用好资源，在温哥华买住宅地产 其实没你想的那么难。

如果你正在为首付发愁，不妨来找 MorningLee.ca，看看能不能帮你“搭把手”，少走点弯路。

2025年6月，通过加拿大MLS®（多重挂牌服务）系统记录的房屋成交量环比（与上月相比）增长了2.8%，延续了5月份3.5%的涨幅。
过去两个月，销售活动的复苏主要由大多伦多地区（GTA） 引领。该地区的交易量虽然仍处于历史低位，但自4月以来已累计反弹了17.3%。

“从全国范围来看，6月几乎是5月的翻版，销量环比增长约3%，价格也再次保持稳定，”加拿大房地产协会（CREA）的高级经济学家肖恩·卡斯卡特（Shaun Cathcart）表示。“又一个月的数据表明，加拿大房地产市场预期的反弹可能只是被年初的混乱局面推迟了几个月；尽管最新的35%关税威胁意味着我们仍未完全摆脱困境。”

新增挂牌量
6月份，新增挂牌房源（New Listings） 环比下降了2.9%。由于销量上升而新增供应下降，全国售挂比（Sales-to-New-Listings Ratio） 从5月份的47.3%上升至50.1%。全国售挂比的长期平均水平为54.9%，读数在45%至65%之间通常表明市场处于平衡状态（Balanced Housing Market Conditions）。

截至2025年6月底，加拿大MLS®系统上挂牌出售的房产共有206,435套，同比增长11.4%，仅比该时段长期平均水平低1%。

“尽管市场状况在加拿大各地仍存在显著差异，但大多数住房市场在6月继续迎来转机，”CREA主席瓦莱丽·帕坎（Valérie Paquin）表示。“如果说春季市场主要受经济不确定性所抑制，那么除非再出现重大冲击，这些被延迟的交易活动很可能会在今年夏季乃至秋季释放出来。”

房价走势
2025年5月至6月，全国综合MLS® 房价指数（Home Price Index, HPI） 变化甚微（微跌0.2%）。而在此之前的2月、3月和4月，该指数曾连续三个月出现接近1%的环比下跌。

未经季节性调整的全国综合MLS® HPI与2024年6月相比下降了3.7%。鉴于2024年下半年房价下跌的程度，预计未来几个月同比跌幅将会收窄。

核心要点

种种迹象表明，经历了一个令人失望的春季市场后，大多伦多地区（GTA） 和大温哥华地区（GVA） 的房地产市场正开始显露复苏势头。5月和6月的销量普遍回升，且上月新增挂牌量下降。价格数据也显示出企稳迹象。关税的不确定性打击了许多潜在买家的信心，使他们变得犹豫不决。而华盛顿方面最新发出的35%关税威胁更是雪上加霜。

尽管市场此前预期央行会进一步降息，但它在过去两次会议上都选择了“按兵不动”，并且很可能在7月30日的会议上再次如此。今早公布的6月消费者物价指数（CPI）数据显示核心通胀持续上升，这实际上排除了加拿大央行（BoC）在本次会议上降息的可能性。

此外，长期利率由市场驱动，自3月份关税威胁（tariff sabre-rattling）真正开始以来，便一直呈上升趋势。过去一周，加拿大五年期政府债券收益率（5-year government bond yield） 突破了关键的3%支撑位。这很可能引发固定抵押贷款利率（fixed mortgage rates） 的再次上调。再者，加拿大两年期债券收益率（2-year yield） 目前为2.83%，高于央行2.75%的隔夜政策利率（overnight policy rate）。这表明，只要经济保持韧性，加拿大此轮货币宽松周期（monetary easing cycle） 可能已经结束。当然，考虑到“TACO问题”（一个缩写，代表“特朗普总是临阵退缩” – Trump Always Chickens Out），任何预测都带有比通常更大的不确定性。

谢丽·库珀博士 (Dr. Sherry Cooper)

加拿大6月份的消费者物价指数（CPI）出现了四个月来的首次加速上涨，同时核心通胀压力也趋于顽固。这些数据很可能导致加拿大央行在本月晚些时候的议息会议上暂缓降息步伐。

具体来看，加拿大6月份的年度通胀率从5月份的1.7%上升至1.9%，与市场预期相符。尽管有所回升，但这已是通胀率连续第三个月低于加拿大央行设定的2%这一中期目标值。

整体通胀（Headline inflation）之所以加速，主要因为6月份汽油价格的跌幅（同比下降13.4%）比5月份（同比下降15.5%）有所收窄。此外，乘用车、家具等部分耐用品的价格增速加快，也对6月份的CPI构成了上行压力。

从商店购买的食品价格在6月份同比上涨了2.8%，而5月份的涨幅为3.3%。

若剔除能源价格影响（CPI excluding energy），6月份的通胀率为同比上涨2.7%，仍高于整体CPI涨幅。这部分原因是4月份取消了消费者碳定价（consumer carbon pricing）。

按月计算，6月份CPI环比微涨0.1%。经过季节性因素调整后，CPI环比上涨0.2%。

核心通胀指标升温，值得警惕

更值得关注的是，加拿大央行密切跟踪的两项核心通胀指标（core inflation measures）均小幅加速。其平均值从5月份的3%上升至3.05%，超出了经济学家的普遍预期。这两项核心通胀指标的三个月移动年化平均值更是从之前的3.01%大幅跃升至3.39%。

另一个显示通胀压力趋紧的重要信号是：在构成消费者物价指数（CPI）篮子的各项商品和服务中，价格涨幅达到或超过3%的项目所占比例（这是央行决策者高度关注的另一关键指标），已从5月份的37.3%扩大到了39.1%。

核心要点：经济韧性超预期，降息还需等待

下图（由我们的合作伙伴Mortgage Logic News制作）显示，近几周加拿大的经济数据普遍好于预期，这一点在6月份的就业报告中已得到体现。因此，加拿大央行很可能在7月30日的会议上连续第三次选择“按兵不动”（维持利率不变）。至少目前来看，加拿大经济扛住关税风暴冲击（weathering the tariff storm）的表现比预想的要强。

虽然我们预计加拿大第二季度国内生产总值（GDP）可能出现负增长，但第三季度经济反弹、恢复正增长的可能性依然存在。这意味着此前市场普遍预期的加拿大经济衰退（Canadian recession）或许可以避免。

美国通胀数据对比

今日同时公布的美国6月份通胀数据（核心价格指数部分）则低于预期。汽车价格的下跌帮助抵消了美国消费者篮子中其他商品因关税带来的涨价影响。

这份美国通胀数据可能会促使特朗普总统更大声地呼吁美联储（Federal Reserve）降息。尽管部分美联储官员已表示愿意在两周后的议息会议上降息，但政策制定者们对于关税究竟会造成一次性价格冲击还是更持久的通胀压力，总体上仍存在分歧。美联储目前大概率会维持利率不变。

谢丽·库珀博士 (Dr. Sherry Cooper)