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加拿大7月劳动力调查为2022年以来最疲弱 – Dr. Sherry Cooper

7月就业人数减少了40,800人，第三季度开局疲软，主要由全职工作减少所驱动，大部分下降来自私营部门。尽管失业人数下降，但失业率仍维持在6.9%。本月的下降幅度是自2022年1月以来最大的一次，如果不包括疫情，这是七年来最显著的下降。

失业主要集中在15至24岁的年轻人身上，他们今年找暑期工作异常困难。该群体的失业率高达14.6%，除去疫情，这是自2010年9月以来的最高水平。7月青年就业率下降了0.7个百分点至53.6%——除去疫情，这是自1998年11月以来的最低水平。

特朗普的关税动荡阻碍了许多关键的财务决策。尽管按揭利率相对较低、待售房屋供应充足、价格较低，潜在购房者依然像受惊的鹿一般僵住不动。潜在的换房买家同样不采取行动，尽管买方的议价能力相对较强。

就业率——即15岁及以上人口中已就业的比例——7月下降0.2个百分点至60.7%，较年初（1月和2月均为61.1%）下降了0.4个百分点。

7月私营部门雇员数量减少了39,000人（-0.3%），部分抵消了5月和6月累计107,000人（+0.8%）的增长。7月公共部门雇员和自雇人士数量变化不大。
7月失业率维持在6.9%，因为找工作或暂时被裁员的人数与上月变化不大。2025年早些时候失业率呈上升趋势，从2月的6.6%升至5月的近期高点7.0%，随后在6月下降0.1个百分点。

7月失业人员继续面临找工作困难。在7月160万失业人口中，有23.8%为长期失业，即连续找工作27周或以上。这是自1998年2月以来长期失业比例最高的一次（不包括2020年和2021年）。

与一年前相比，失业求职者更有可能在一个月到下个月之间保持失业状态。6月失业的人中，有近三分之二（64.2%）在7月仍然失业，高于2024年同期的比例（56.8%，未季调）。

尽管与关税和贸易相关的不确定性持续存在，6月的裁员率与一年前几乎持平（1.1% 对比 1.2%）。该指标衡量6月仍在就业但7月被裁员的人口比例。相比之下，疫情前2017-2019年同期的平均裁员率为1.2%。

7月劳动力人数减少，许多失望的工人退出劳动力市场，劳动力参与率——15岁及以上人口中已就业或正在找工作的比例——下降0.2个百分点至65.2%。尽管当月有所下降，但同比变化不大。

尽管与关税和贸易相关的不确定性持续存在，7月裁员率与12个月前几乎持平（1.1% 对比 1.2%）。这代表了6月仍在就业但因裁员而在7月失业的人口比例。相比之下，疫情前2017年至2019年同期的平均裁员率为1.2%（未季调）。

7月劳动力人数减少，劳动力参与率——15岁及以上人口中已就业或正在找工作的比例——下降0.2个百分点至65.2%。尽管当月有所下降，但同比保持稳定。

信息、文化和娱乐行业就业减少29,000人（-3.3%）。建筑业在连续五个月变化不大后，7月减少22,000人（-1.3%）。7月建筑业就业人数与一年前大致持平。

商业、建筑及其他支持服务业就业减少19,000人（-2.8%），为过去四个月中的第三次下降。医疗保健和社会援助业就业减少17,000人（-0.6%），抵消了6月类似规模的增长。与一年前相比，医疗保健和社会援助业就业在7月增加了54,000人（+1.9%）。

运输和仓储业7月就业增加26,000人（+2.4%），为自1月以来的首次增长。同比来看，该行业7月就业变化不大。

阿尔伯塔省就业减少17,000人（-0.6%），不列颠哥伦比亚省减少16,000人（-0.5%），而萨斯喀彻温省增加3,500人（+0.6%）。其他省份变化不大。
7月总工时当月变化不大（-0.2%），与一年前相比变化也不大（+0.3%）。

雇员平均时薪同比增加3.3%（+1.17加元至36.16加元），继6月增长3.2%之后（未季调）。
5月运输和仓储业就业也减少了16,000人（-1.4%）；住宿和餐饮服务业减少16,000人（-1.4%）；商业、建筑及其他支持服务业减少15,000人（-2.1%）。

结论

加拿大两年期政府债券收益率在该消息公布后下跌约4个基点，加元走弱。隔夜掉期交易员已完全预计加拿大央行将在年底前降息25个基点，并将9月降息的概率从此前的30%提高到约40%。

奇怪的是，尽管有关税，制造业工资单7月却上升。这是一个本应受到贸易战最大影响的行业连续第二个月增长。制造业就业同比下降。

这是一份无可辩驳的疲弱报告，但它紧随一份强劲报告之后。将这两个月的数据平均，表明经济中存在供过于求。但我们需要看到核心通胀下降，加拿大央行才会恢复降息。

交易员目前预计美国央行将在9月的下次会议上降息。如果运气好，这也会给加拿大央行带来降息压力，但前提是中间两份通胀报告显示出改善，且劳动力市场仍然疲软。下一份就业报告将于9月5日公布，加拿大央行下次会议是在9月17日。

Dr. Sherry Cooper

利率又见向下的动作和趋势，三年固定利率低于4%了。

Morning Lee – 房产贷款和买卖- Morning搞定好又快

如果你手上有不止一笔贷款，尤其是还夹杂着高利息的信用卡欠款，那**债务重组（Debt Restructuring）**真的可能是帮你喘口气的好方法。
对温哥华的房主和准买家来说，重组债务不仅仅是减少月供这么简单，更重要的是帮你建立更稳的财务基础，让你未来的日子更好过。

什么是债务重组？

债务重组（Debt Restructuring）简单说，就是把你现有的债务——比如第一顺位房贷（First Mortgage）、第二顺位房贷（Second Mortgage），甚至信用卡欠款——整合成一笔更好管理、利率更低的贷款。
这样做的好处有三个：

1. 利率下降：高利息的贷款被换成利率更低的贷款，省下的利息钱可不是一小笔。
2. 还款更简单：从多笔账单变成一笔，每月只还一次，不容易漏缴。
3. 财务压力小：省下来的利息可以用在更重要的地方，比如房屋维护、投资或家庭支出。

举个例子，以前你可能同时还好几笔贷款，每笔利率不同、到期日不同，搞得像在打地鼠游戏一样忙。重组之后，就变成一笔固定利率的贷款，理财轻松多了。

案例 1：第一房贷 + 第二房贷 → 合并成一笔贷款

假设你有一笔第一房贷，利率是 4.9%，还有一笔第二房贷，利率高达 9.5%。
虽然看起来每月还得起，但第二房贷的高利息会让你在几年里多付出一大笔钱。

通过债务重组，你可以把两笔房贷合并成一笔，比如新贷款的利率是 5.5%。虽然新利率比原本第一房贷的利率高一点，但比第二房贷的利率低很多。整体算下来，你的利息支出会明显减少，还款计划也更简单。

案例 2：房贷 + 信用卡欠款一起重组

再看另一个情况。
你有第一房贷 + 第二房贷，再加上几千甚至上万加币的信用卡欠款（信用卡利率可能高达 19.9%）。
如果把这些债务都合并到一笔新贷款里，你就用低利率的房贷去替换高利率的信用卡债务。这样不仅月供降低了，还能更快把本金（Principal）还下去，因为利息占比减少了。

为什么买房、卖房的人也该关注债务重组？

• 买家：债务重组可以改善你的信用状况（Credit Profile），让你更容易拿到更好的房贷条件。
• 卖家：在卖房前清掉高利息债务，可以让你财务更灵活，比如更好地安排装修、布置（Home Staging）预算，甚至应对交易过程中的临时开销。

在温哥华这样的高房价市场，这种财务优化可能决定了你是一直紧绷过日子，还是能轻松点生活。
想知道利率和贷款政策最新的走向，可以看看这篇近期的市场报告：
👉 今日报告：通胀阴云未散，加拿大央行本月降息恐无望

买房前，也别忘了查查房子的“底细”

重组债务只是财务的一部分，在做大额房产决策时，房子的状况同样重要。
像 EstateDetect.com 这样的服务，可以帮你提前调查房产的潜在风险和隐藏机会，让你在签字前就心里有底。

最后一句话
**债务重组（Debt Restructuring）**不只是省月供的小技巧，而是一种长远的财务规划方式。学会整合贷款，不仅能省下成千上万的利息，还能让你更快走向财务自由。更多地产与贷款的知识，可以到 MorningLee.ca 看看。

加拿大央行维持利率不变，关税动荡持续

正如预期，加拿大央行在今天的会议上将其基准利率维持在2.75%不变，这是自去年以来七次下调隔夜利率后，连续第三次维持利率不变。决策委员会指出，关税规模和持续时间的不确定性对增长构成下行风险，并提高了通胀预期，因此在继续实施货币宽松政策时需要保持谨慎。

加拿大与美国之间的贸易谈判仍在进行中，而美国的贸易政策依然不可预测。

尽管美国关税正在扰乱贸易，加拿大经济迄今为止表现出一定的韧性。几项调查显示消费者和企业信心仍然低迷，但已有所改善。在劳动力市场中，我们看到依赖美加贸易的行业出现了失业情况，但经济的其他部分就业在增长。失业率略微上升至6.9%。

通胀接近加拿大央行2%的目标，但仍存在基本通胀压力的证据。“CPI通胀由于碳税的取消而有所下降，目前略低于2%。然而，一系列指标表明，基本通胀率已从去年下半年约2%上升至最近约2½%。这主要反映了除能源以外商品价格的上涨。住房成本通胀仍然是CPI通胀的最大推动因素，但正在逐步缓解。调查显示，企业的通胀预期在第一季度上升后已回落，而消费者的预期尚未下降。”

央行今天表示，有理由认为最近基本通胀的上升将会逐步消退。加元升值降低了进口成本。单位劳动成本的增长已放缓，经济处于供过于求的状态。与此同时，关税带来了新的直接成本，这些成本将逐步传导至消费者。在目前的关税情境下，上行与下行压力大致相抵，因此通胀仍接近2%。

央行提供了对经济前景的不同情境设想。在降温情境中，较低的关税改善增长，并减少对通胀的直接成本压力。在升级情境中，更高的关税削弱经济并增加直接成本压力。

到目前为止，美国贸易政策对全球经济的影响尚不如担忧中那般严重。美国关税扰乱了多个主要经济体的贸易，导致全球增长放缓，但程度低于许多人的预期。尽管美国经济增长似乎正在放缓，但劳动力市场依然稳健。而在中国，对美国的出口减少，基本上被对其他国家出口的增强所抵消。

在加拿大，我们在2025年第一季度经历了强劲增长，主要是由于企业争相在关税实施前提前行动。第二季度，经济似乎出现萎缩，因为对美国的出口大幅下降——既是对前期提前出口的“回调”，也是因为关税抑制了美国需求。

加拿大2.75%的隔夜政策利率与美国4.25%-4.50%的政策利率之间的差距处于历史高位。另一个不确定因素是各国财政应对当下经济挑战的方式。《一项伟大美丽的法案》已经通过，将在原本已经激增的美国联邦政府赤字上再增加大约4万亿美元。这导致长期债券收益率自年初以来上升，收益率曲线变得更陡。

自特朗普就职以来，住房市场的放缓已对经济造成了显著拖累。7月的《货币政策报告》（MPR）指出：“2025年下半年，住宅投资增长增强，部分原因是上半年大幅下滑后转售活动增加。到2026年和2027年，住宅投资增长温和，得益于贸易不确定性消散和家庭收入上升。”

总结

我们预计，加拿大经济在第二季度将录得小幅负增长（-0.8%），第三季度为（-0.3%），全年增长为1.2%。下次决策委员会会议日期为9月17日，这将给央行留出时间评估通胀的基本动能以及关税对经济活动的抑制作用。

如果在未来几个月内通胀放缓，且如普遍预期般经济在第二、第三季度放缓，央行今年可能会再次降息一次，将隔夜利率降至2.50%，处于货币政策的中性区间。Bay Street的经济学家们对利率前景看法不一（见上图）。尽管来自白宫的压力巨大，美联储今日将维持利率不变，但加拿大央行今年很可能再降息一次。

加拿大6月份的消费者物价指数（CPI）出现了四个月来的首次加速上涨，同时核心通胀压力也趋于顽固。这些数据很可能导致加拿大央行在本月晚些时候的议息会议上暂缓降息步伐。

具体来看，加拿大6月份的年度通胀率从5月份的1.7%上升至1.9%，与市场预期相符。尽管有所回升，但这已是通胀率连续第三个月低于加拿大央行设定的2%这一中期目标值。

整体通胀（Headline inflation）之所以加速，主要因为6月份汽油价格的跌幅（同比下降13.4%）比5月份（同比下降15.5%）有所收窄。此外，乘用车、家具等部分耐用品的价格增速加快，也对6月份的CPI构成了上行压力。

从商店购买的食品价格在6月份同比上涨了2.8%，而5月份的涨幅为3.3%。

若剔除能源价格影响（CPI excluding energy），6月份的通胀率为同比上涨2.7%，仍高于整体CPI涨幅。这部分原因是4月份取消了消费者碳定价（consumer carbon pricing）。

按月计算，6月份CPI环比微涨0.1%。经过季节性因素调整后，CPI环比上涨0.2%。

核心通胀指标升温，值得警惕

更值得关注的是，加拿大央行密切跟踪的两项核心通胀指标（core inflation measures）均小幅加速。其平均值从5月份的3%上升至3.05%，超出了经济学家的普遍预期。这两项核心通胀指标的三个月移动年化平均值更是从之前的3.01%大幅跃升至3.39%。

另一个显示通胀压力趋紧的重要信号是：在构成消费者物价指数（CPI）篮子的各项商品和服务中，价格涨幅达到或超过3%的项目所占比例（这是央行决策者高度关注的另一关键指标），已从5月份的37.3%扩大到了39.1%。

核心要点：经济韧性超预期，降息还需等待

下图（由我们的合作伙伴Mortgage Logic News制作）显示，近几周加拿大的经济数据普遍好于预期，这一点在6月份的就业报告中已得到体现。因此，加拿大央行很可能在7月30日的会议上连续第三次选择“按兵不动”（维持利率不变）。至少目前来看，加拿大经济扛住关税风暴冲击（weathering the tariff storm）的表现比预想的要强。

虽然我们预计加拿大第二季度国内生产总值（GDP）可能出现负增长，但第三季度经济反弹、恢复正增长的可能性依然存在。这意味着此前市场普遍预期的加拿大经济衰退（Canadian recession）或许可以避免。

美国通胀数据对比

今日同时公布的美国6月份通胀数据（核心价格指数部分）则低于预期。汽车价格的下跌帮助抵消了美国消费者篮子中其他商品因关税带来的涨价影响。

这份美国通胀数据可能会促使特朗普总统更大声地呼吁美联储（Federal Reserve）降息。尽管部分美联储官员已表示愿意在两周后的议息会议上降息，但政策制定者们对于关税究竟会造成一次性价格冲击还是更持久的通胀压力，总体上仍存在分歧。美联储目前大概率会维持利率不变。

谢丽·库珀博士 (Dr. Sherry Cooper)

在温哥华，买一套住宅已经不容易，那商业地产是不是更高门槛？其实，只要你目标清晰、了解基本流程，有专业人士协助，**买商业物业（commercial property）**也没你想的那么复杂。

无论你是做小生意、投资出租，还是希望未来用来自用或者转手，今天这篇文章我们就来聊聊——在温哥华买商业地产，到底该怎么做？有哪些关键步骤，常见的误区又是什么？

为什么在温哥华投资商业地产？

温哥华一直是加拿大经济最活跃的城市之一，商业地产市场也非常有活力。不光是市中心（Downtown），像**Mount Pleasant、Kitsilano、Metrotown（本拿比）**等区域，也都有不错的商用物业机会。

相比住宅，商业物业更适合有稳定现金流预期的买家。你可能是小企业主、自雇人士、或者投资人，买商业地产有这些好处：

• 可以自己用，比如你买下来开店或开工作室，省租金
• 可以出租，收租金，作为长期投资
• 地段好、规划合理的商铺或办公楼，有升值潜力

但也别忘了，商业地产的规则、流程和融资方式，都和住宅完全不一样，别用买公寓那套思维来看待这件事。

买商业地产之前，你要先想清楚这几点

1. 你买商业地产干嘛？

商业地产不像买房是为了住，你得先搞清楚目标。是想：

• 买下来出租？（Passive income）
• 买来自用？（自己开店、开工作室）
• 未来几年转手赚钱？

目标不一样，选的位置、物业类型、预算也不同。举个例子，你是做美容美甲的，那你需要街铺，有人流量；你是做会计师事务所的，可能办公室或商务楼更合适。

2. 买商业地产地段和曝光度一样重要

温哥华很多区域都可以找到商业物业，但选位置（location）永远是第一位的。不仅要考虑人流量，还要看：

• 交通便利性（是否靠近SkyTrain、主干道、停车方便）
• 目标客户群在哪（比如做高端服务，就别选在工业区）
• 周边竞争环境（有没有同类业态）

此外，还有个词叫**“曝光度”（visibility）**，通俗点讲，就是这家店好不好找。人们路过能不能第一眼看到你？有没有橱窗展示？在不在拐角位？

购置商业地产的三大关键步骤

买商业地产第一步：找对专业人士，先制定策略

不要自己一个人盲目在MLS或社交媒体上看listing。温哥华商业地产交易，最需要的是专业知识和实地经验。找一位熟悉商用物业的地产经纪人，他们会：

• 根据你的预算和目标推荐合适的物业
• 提供市场分析和价格参考
• 提醒你有哪些潜在法律或用途风险

好的经纪人不是“带你看房”而已，而是帮你避坑、谈判、做规划的合作伙伴。

买商业地产第二步：融资——商业贷款和住宅大不同

买商业地产通常不能用普通的住宅按揭。你需要申请商业贷款（commercial mortgage），这类贷款通常：

• 首付比例更高，通常在25%～35%之间
• 利率略高，而且跟银行对物业类型的评估有关
• 审批流程更严格，银行会审核你的商业用途、财务能力等

如果你是自雇或企业主，准备好过去两年的财务报表、个人信用报告，以及未来的商业计划书，都是加分项。

买商业地产第三步：做全面的尽职调查（due diligence）

商业地产交易中，尽职调查环节尤其重要。建议在签正式合同前，务必搞清楚：

• 物业用途是否合法合规（Zoning）
• 物业有没有违规或欠税记录
• 现有租约状况如何（如果买的是带租户的）
• 是否涉及GST（商品服务税 Goods and Services Tax）
  如果是新建或空置商业物业，可能要额外缴GST，这部分必须算进总成本里

别怕麻烦，该请验楼师、查规划、请律师，就一定要请。花点小钱能帮你避免大麻烦。

三个买商业地产时最容易踩的坑

1. 用错用途，买了不能用的物业
比如你想开个咖啡店，结果买的是只能做办公室的空间，装修了也白搭。

2. 看租金高就冲，没查真实租约
很多listing会标“高回报”，但其实租客是房东亲戚，租金远低于市场价。接手后才发现根本不值这个价。

3. 忽略物业年龄和维护成本
老建筑可能外观还不错，但屋顶、电力、暖通这些系统年久失修，后期维护成本可能大得吓人。

买商业地产时地产经纪人到底能帮你干嘛？

说实话，商业地产的复杂程度，远远高于普通住宅。一个靠谱的地产经纪人（real estate agent），可以：

• 第一时间拿到未上市或独家物业信息
• 审核租约、检查用途、识别潜在法律问题
• 协助贷款申请、谈判出价、安排评估

特别是在温哥华这种竞争激烈、变化快的市场里，有没有人带路，差别真的很大。

最后推荐一个实用的平台：MorningLee.ca

如果你正在考虑购买或出售商业地产，或者需要商业贷款建议，建议你看看这个本地平台：MorningLee.ca

他们专注温哥华本地市场，服务覆盖商业买卖、贷款申请、市场分析等，适合认真做决定、有长期打算的买家和业主。

小结

投资商业地产，不是一步到位的事
它更像是一场需要规划和判断力的“慢生意”
但只要方向正确、节奏把握好
它也能成为你资产配置里最稳的一块

希望这篇文章对你有帮助
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想在温哥华购买商业地产？别急着掏钱包！商业地产和住宅完全不同，位置怎么选、钱从哪来、怎么避坑，这里头学问大着呢。作为投资者或生意人，摸清门道才能赚得稳妥。

（👉 知识点提示：商业地产要看租约稳定性和现金流，不是光看地段漂亮就行！）

1. 买商业地产，关键的事说三遍：位置！位置！还是位置！

购买商业地产时，记住这些黄金法则：

• 曝光度要高：临街店铺得让人一眼看见
• 人流量要足：餐馆开在写字楼群比工业区强
• 交通要方便：货车能进出的仓库和地铁口的办公室，客群完全不同！
  温哥华热门区域：
• 市中心（Downtown）：写字楼首选
• Mount Pleasant（温西新兴艺术区）：咖啡馆、创意工作室火爆
• 港口周边：物流仓储的黄金地段
  避坑提醒：离天车站（SkyTrain）超过10分钟步行？零售物业价值可能打折扣！

2. 买商业地产，贷款套路和住宅完全不同

想贷款购买商业地产？银行最关心这两点：

1. 净营业收入（Net Operating Income, 简称NOI）：简单说就是租金收入减去运营成本
2. 租约够不够”铁”：空置率高的楼？银行根本不愿搭理！
   您可能不知道：签个5年以上长期租约，利率可能直降0.5%！这时候找个懂行的帮手就特别重要——比如本地老牌机构 MorningLee.ca，专治贷款疑难杂症。

3. 买商业地产踩雷预警！这些钱绝对不能省

购买商业地产前，务必做齐三件事：

• 环境检测：尤其老厂房，土壤污染可能让你赔到破产！
• 查土地用途：市政府网站搜”zoning”，别信房东口头承诺
• 查租客底细：要是主要租客财务不稳？赶紧重谈价格！
  （🔥 行业秘籍：参考这篇《电商实战：从零搭建赚钱机器》——WealthDAO Consulting 的数字营销技巧，拿来研究地产也超管用！）

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