温哥华买房指南 | Morning Lee专业地产经纪 – 独立屋/公寓/城市屋

最新加拿大贷款利率数据显示，目前市场主流贷款产品利率持续走低，多项固定及浮动利率已进入“3%时代”。其中半年固定利率低至2.99%，三年固定利率为3.94%，五年浮动利率更是降至3.79%，为借款人提供了多元化的低成本融资选择。

在利率环境变化的背景下，反向按揭（Reverse Mortgage）在55岁以上屋主群体中关注度显著上升。这种金融方案允许屋主在不售房、无月供的情况下，将房屋净值转化为免税现金，同时保留房屋居住权。

现在房地产市场变化挺大的，很多55岁以上的房主遇到了一个挺纠结的情况：他们能看到市场上的机会，但又不太愿意在这种不确定的时候卖掉自己现在住的房子。这时候，一些创新的财务方案就能帮上忙，给你需要的灵活性和安全感。

想换房又不急着卖？试试这个策略

如果你想换个更合适的房子住，但又不想急着卖掉现在的房子，其实有个两全其美的办法。你不用在不看好市场的时候匆忙卖房，可以先用你房子里的钱来买新房子，同时留着现在的房子。这样做可以让你：

• 拿出钱来买新房子
• 等市场行情好了再卖现在的房子
• 按照自己的节奏搬进新家，不用赶时间

有的方案提前还款的罚金很低，让这个策略对很多房主来说变得特别可行。

度假屋和投资房产正当时

现在越来越多人对第二套房和度假房产感兴趣，这既是生活方式的选择，也是个不错的投资策略。通过把你主要住房的价值变现，你可以全款买额外的房产，或者结合传统贷款一起买。

这类金融工具有个很大的优势 – 它们不强制要求你还本金和利息，这能大大降低你的总债务偿还率（TDS，Total Debt Service ratio）。很多借款人就是因为改善了财务状况，才买到了之前想都不敢想的额外房产。

如何“生前赠与”帮助子女买房？

很多房主都想帮孩子进入房地产市场，但不知道有什么好方法。当你手头现金不多，传统贷款又办不下来的时候，其实可以通过你房子的价值来提供“生前赠与”。

这类方案拿出来的钱通常是免税的，而且还款方式很灵活。在很多情况下，用房子做抵押借钱比从要交税的投资中取钱赠送给子女要划算得多，能省下不少税。

了解一下反向抵押贷款（Reverse Mortgage）

对于55岁及以上的加拿大人来说，反向抵押贷款越来越成为不动房子就能拿到钱的热门方式。这种金融安排允许房主把房子价值的55%转换成免税现金，同时还能保留房子的所有权。这笔钱可以一次性提取，也可以定期领取，通常只有当房主卖房、搬走或去世时才需要还款。

这种动用房屋净值的方式不会影响OAS（老年保障金）或GIS（保障收入补贴）等政府退休福利，还能提供财务灵活性，提升退休生活品质。不过也要注意，这类产品的利率通常比传统贷款要高，而且会减少未来能留给继承人的资产。

这种方法适合你吗？

虽然动用房屋净值能提供财务灵活性，但有几件事一定要考虑清楚：

• 你长期的住房目标和生活方式需求
• 这对你整体财务状况和遗产规划的影响
• 当前市场状况和时机考量
• 有没有其他更适合你具体情况的选择

如果你想了解更多关于房屋净值解决方案如何适用于你的具体情况，MorningLee.ca的文章《退休收入减少不够花，不卖房不搬家，屋主套现养老笑哈哈》提供了更多深入见解。

今天，加拿大央行（Bank of Canada）如市场普遍预期的那样，将隔夜政策利率下调了25个基点，降至2.5%。昨天公布的通胀数据比预期要好，央行认为潜在通胀率（underlying inflation）目前为2.5%（年同比）。

最近这段时间，关税问题闹得沸沸扬扬，管理委员会（Governing Council）也一直在密切关注加拿大经济面临的风险和不确定性。这次降息主要是基于三方面考虑：加拿大劳动力市场进一步疲软、潜在通胀的上行压力减小，以及加拿大取消了大部分报复性关税，让未来通胀风险有所缓和。

虽然目前还存在不少不确定性，但经济走弱、通胀风险降低，管理委员会认为此时降息是合适的，有助于更好平衡未来的风险。

央行表示：“我们将持续评估各项风险，比往常更频繁地监测经济动态，并随时准备根据最新数据做出反应。”

今天的新闻稿还提到，受贸易争端影响，全球经济已经出现放缓迹象。美国的企业投资虽然表现强劲——主要靠人工智能（AI）相关支出拉动，但消费者态度谨慎，就业增长也在放缓。几乎可以肯定，美联储（Federal Reserve）今天下午也会宣布降息。

“受美国加征关税影响，欧元区的增长已经放缓。中国经济在上半年保持稳定，但随着投资减弱，增长似乎也在放缓。国际油价与七月货币政策报告（MPR）中假设的水平基本一致。金融环境持续宽松，股市上涨、债券收益率下降。加元对美元汇率保持稳定。”

加拿大经济在第二季度出现萎缩，增长率为-1.6%。由于一季度关税前出口激增，二季度出口大幅下降27%。企业投资也在二季度出现下滑。“未来几个月，人口增长放缓和劳动力市场疲软可能会给家庭支出带来压力。”

过去两个月就业人数下降。“失业主要集中在贸易敏感行业，其他行业的就业增长也在放缓，反映出企业招聘意愿不强。自三月以来失业率持续上升，八月已达到7.1%，工资增长也在继续放缓。”

📉 小编划重点：

• 央行降息25个基点，政策利率现为2.5%；
• 降息原因：劳动力市场疲软、通胀压力减小、关税风险降低；
• 全球经济受贸易战拖累，美联储今晚大概率跟随降息；
• 加拿大二季度经济负增长（-1.6%），出口暴跌27%；
• 失业率升至7.1%，工资增长放缓。

👇分析师点评：

加拿大央行对后续是否继续降息嘴很严，但照这个趋势下去，我们预计今年秋天还会再降一次。下一次议息日是10月29日，年底最后一场在12月10日。我们预计今年至少还会再降一次，政策利率可能会降至2.0%-2.25%。这有助于刺激对利率敏感的支出，尤其是住房领域——目前积压的需求还挺多的。

央行会谨慎行动，不过既然美联储今年还会继续降息，加拿大央行也就有了更多操作空间。虽然有人质疑为什么在核心通胀还在3%的时候就降息，但其他通胀指标显示潜在通胀其实只有2.5%左右。经济和劳动力市场放缓，为再次降息提供了条件。

隔夜互换市场的交易员们继续押注央行这一轮还会再降息，目前10月降息的概率大概是一半一半。

央行的表态说明，尽管它已经重启货币宽松来支持疲软的经济，但由于全球保护主义和关税可能带来通胀风险，它对过快地降息还是心存警惕。

——谢利·库珀博士（Dr. Sherry Cooper）

最近在温哥华和多伦多，大家又开始热议房市。房价迟迟不见回落，新的讨论焦点是：如果把房贷摊还期（amortization）拉长到50年，会不会让买房更容易一些？

从表面上看，拉长年限的确能让月供（monthly payment）下降。很多首购族（first-time buyers，首次买房的人）一听就觉得有点希望。毕竟同样是80万的贷款，25年还清和50年还清，每个月的差距可能就是上千块，这对年轻家庭来说不小。

支持这一做法的人认为，月供轻松一点，年轻人就能先“上车”，哪怕车贷期特别长。毕竟工资涨幅跟不上房价，用更长的年限，至少能把月供和收入拉到一个合理比例。短期内也能缓解大家的焦虑，不至于市场完全冻住。

但反对的声音同样不小。很多人提醒，50年房贷治标不治本。房价高、供应不足这些根本问题一点没解决。相反，拉长贷款期意味着总利息会吓人地高——很多情况下，最后付出去的利息可能是本金的两倍甚至更多。而且一旦遇上收入不稳定，或者利率再度上涨，房贷压力只会更大。

对买家和屋主来说，与其盯着“50年摊还期”这种还没落地的政策，不如先看看现在就能用的实际办法。比如：

• 利率锁定（Rate Hold）：帮自己把利率锁住，最长可以保护120天，避免期间利率波动带来风险。
• 保险类贷款产品（Insured Mortgage Products）：一些首购族可能符合资格，能降低首付要求，让上车更快。
• 再融资（Refinancing）：已经有房的屋主可以通过释放房屋净值（home equity），缓解现金流压力。
• 反向抵押贷款（Reverse Mortgage）：特别是55岁以上的屋主，可以用这种方式释放房产里的资金，不但能减轻自己的生活压力，还能帮助孩子付首付。这里有一篇相关的文章：退休收入减少不够花，不卖房不搬家，屋主套现养老笑哈哈，里面讲了很多长辈如何用房屋资产来应对生活成本上涨，甚至支持下一代。

说到底，50年房贷的讨论，其实更多反映的是大家对买房压力的焦虑。但现实中，真正能帮到你的，往往是已经存在的这些工具。别等着政策落地，完全可以先用身边的选择来创造更多喘息空间。

如果你也在思考自己能用哪种方法来应对当下的市场，不妨去 MorningLee.ca 看看。

今天刚出炉的加拿大8月份劳动力市场调查报告（Labour Force Survey，LFS）结果有点令人失望——就业市场明显供大于求，整体经济也显得动力不足。八月就业人数减少了6.6万，降幅0.3%，而七月就已经减少了4.1万（-0.2%）。这波下跌主要来自兼职岗位大幅缩水（-6万，-1.5%），全职就业则基本没动——虽然七月份也刚跌过一轮（-5.1万，-0.3%）。

就业率（指工作年龄人口中已有工作的比例）在八月又跌了0.2%，降到60.5%，连续两个月下滑。其实从今年年初开始，就业率就一路走低，1月到8月总共掉了0.6%。

更让人担忧的是，自雇人士这个月也减少了4.3万（-1.6%）。其实自雇就业从2024下半年到2025年初本来还有点起色，可惜最近几个月又掉回去了，把之前的涨幅全赔光了。

私营部门上个月少了7500个岗位，公共部门则更惨，砍掉了1.5万。从地区来看，安省、阿尔伯塔省和BC省是就业流失的“重灾区”。

七八月之间找工作也越来越难：七月份失业的人中，只有15.2%在八月份成功找到新工作——远低于2017–2019年同期的平均水平（23.3%，未季调数据）。

劳动参与率（15岁及以上人口中正在工作或找工作的比例）也小幅下降0.1%，来到65.1%。

📌 学生暑期就业，情况也不乐观

每年5月到8月，LFS会特别统计那些3月份还在全职读书、且计划秋季返校的学生们的就业状况。今年八月，返校学生的失业率高达16.9%，跟一年前差不多（16.3%，未季调）。

如果把整个2025暑期（5–8月）拉平来看，15–24岁返校学生的平均失业率是17.9%，创下了自2009年（18.0%）以来最高——除了疫情爆发的2020年。而且注意，这个数字从2022年暑假（10.4%）开始就每年都在涨。

今年暑期，男学生的失业率（19.2%）也比女学生（16.8%）更高。

📉 哪些行业最惨？哪些还行？

专业/科学与技术服务行业八月掉了2.6万岗位（-1.3%），结束了之前连续五个月的平稳状态。不过相比一年前，这个行业其实还多了3.6万人（+1.8%）。

运输和仓储业八月也惨淡，减少了2.3万岗位（-2.1%），把七月那点儿涨幅全吐回去了。跟去年比的话，基本算没变化。

2025年8月各行业就业人数变动情况

制造业八月少了1.9万人（-1.0%）。如果对比2025年1月的高点，制造业已经累计流失5.8万岗位（-3.1%）。

不过，建筑业倒是反弹了，八月新增1.7万岗位（+1.1%），差不多把七月跌的（-2.2万）给补回来了。这行业今年一直没啥大波动，八月是自一月份以来第一次明显增长。

🏙 省份表现：安省、BC省、阿省都不理想

安省八月就业减少2.6万（-0.3%）。如果对比今年二月的高点，安省已累计流失6.6万岗位（-0.8%）。不过因为找工作的人也变少了，安省失业率反而微降0.2%到7.7%。

其实从年初开始，南安省地区经济就一直不太稳，尤其是汽车和零部件出口受关税威胁甚至正式加税的影响很大。在全国前20大普查都会区（census metropolitan areas, CMA）中，八月失业率最高的地方是：

• 温莎（11.1%，一月份才9.1%）
• 奥沙华（9.0% vs. 1月8.2%）
• 多伦多（8.9% vs. 1月8.8%）
  （以上为三个月移动平均值）

BC省八月就业减少1.6万（-0.5%），也是连续第二个月下跌。主要流失的是核心工作年龄的男性（-1.3万，-1.2%）。全省失业率上升0.3%至6.2%。

阿尔伯塔省也不妙，八月就业减少1.4万（-0.6%），同样是“两连跌”。制造业、批发与零售业是主要拖累。阿省失业率飙升0.6%到8.4%，是自2017年8月以来最高（除2020–2021疫情期之外）。

2025年8月各省及地区失业率

南安大略普查都会区失业率位居全国前列

其他省份：新不伦瑞克（-6500; -1.6%）、曼尼托巴（-5200; -0.7%）、纽芬兰与拉布拉多（-3200; -1.3%）就业也在降。只有爱德华王子岛逆势上涨（+1100; +1.2%）。

魁北克省就业人数连续两个月基本没变，但因为找工作的人大增2.4万（+9.0%），推高失业率0.5%至6.0%。

📊 工作时长与工资涨幅

八月全国总工时基本没变（+0.1%），但比一年前多了0.9%。

员工平均小时工资同比增长3.2%（涨了$1.12，达到$36.31），略低于七月的3.3%（未季调）。

📌 市场影响 & 央行下一步怎么走？

数据一出，加拿大两年期国债收益率应声下跌约4个基点，加元也对其他货币走弱。隔夜指数互换（Overnight Swaps）市场现在完全定价央行年底前会降息25个基点，甚至九月份降息的概率已经飙到85%左右！

不过加拿大央行（BoC）之前也明确说过：他们最关心的还是通胀数据，经济放缓是次要的。所以9月到底降不降，可能还得看利率决议前一天发布的消费者物价指数（CPI）数据。

———
🇺🇸 顺便提一句美国今早发布的非农就业（Nonfarm Payrolls）：

那边情况也不太妙——就业增长几乎停滞，失业率微升到4.3%。信息业、金融业、制造业、联邦政府和商业服务等行业八月都在裁员，只有医疗保健、休闲和酒店业还在招人。

市场现在普遍预期美联储（Fed）将在9月17日降息25个基点。美联储主席鲍威尔（Jay Powell）最近可没少被白宫施压。只要八月核心通胀别意外大涨，美联储重启降息基本是板上钉钉。

作者：Sherry Cooper博士