对很多屋主来说，房子不只是遮风挡雨的地方，更是他们最值钱的资产之一。随着贷款慢慢还清、房价逐步上涨，房屋里的净值（Home Equity）其实早就积累成了一笔不小的财富。越来越多的加拿大人开始发现，自己完全可以把这部分“沉睡”的钱用起来——去买一套度假屋、帮孩子进入房地产市场，或者补充一下退休收入。

什么是反向抵押贷款（Reverse Mortgage）？

反向抵押贷款是专门为 55 岁及以上的屋主设计的。它和传统贷款（Traditional Mortgage）有个最大的不同：没有强制性的每月本息（Principal & Interest）还款要求。真正需要还款的时间，通常是在屋主卖掉房子、搬离或者过世的时候。

贷款额度会根据几个因素来决定，比如屋主的年龄、房屋的估值、还有地理位置。但是基本上和收入没有什么关系，所以退休人士，或者很少收入人士都适合。

如果你想更深入地了解反向抵押贷款如何帮助 55 岁以上的人群应对生活成本上升，可以看看这篇文章：退休收入减少不够花，不卖房不搬家，屋主套现养老笑哈哈

不只是退休工具

很多人觉得反向抵押贷款只是退休时才会用到，其实它的应用场景比想象中更广。比如：

• 把自住房的净值释放出来，去买一套度假屋或第二套住房，可以选择直接全款买下（Free & Clear），也可以和传统贷款搭配。
• 投资一套出租房，增加额外的租金收入。
• 想换房（Downsize/Right size），但又不想在市场冷清的时候急着卖掉现有房子。

因为没有月供的压力，一些本来根本不够资格再申请贷款的人，现在反而有机会去实现原本的买房或投资计划。

投资背后的平衡与风险

当然，用房屋净值做杠杆投资也不是没有风险。比如：

• 税务方面：如果买了第二套房，将来卖掉可能要交资本利得税（Capital Gains Tax）；如果是出租房，租金收入也要报税。
• 市场方面：房价波动、利率上升、空置率（Vacancy Rate）这些都会影响投资回报。

不过从长远来看，房地产依然是很多人信赖的有形资产，也可以成为退休理财的一部分。

更灵活的房地产规划

很多屋主喜欢反向抵押贷款的另一个原因是——它带来更多灵活性。比如，有人选择一边保留现有住房，一边用释放出来的资金去买新房，等到市场行情更合适的时候再卖掉老房子。

买房、卖房、贷款，这些决策从来都不是一刀切的答案。它需要你结合自己的财务状况、生活目标和未来计划去衡量。而反向抵押贷款，已经悄悄成为不少加拿大人考虑的工具之一。

想要了解更多实用的见解和选择，可以看看 MorningLee.ca。

加拿大统计局最新发布的第二季度GDP数据有点让人失望，季度环比按年化计算下降了1.6%（seasonally adjusted annual rate）。这个数字虽然符合加拿大央行的预测，但比市场普遍预期要差。经济收缩主要因为出口大幅下滑——暴跌26.8%，直接把整体GDP拉低了8.1个百分点。企业固定投资也不给力，萎缩10.1%，最主要原因是企业在设备上的开支大幅减少了32.6%。

具体来看，出口在第二季度下降了7.5%，而第一季度还增长了1.4%。由于美国加征关税，乘用车和轻型卡车的国际出口暴跌24.7%。工业机械、设备和零件（-18.5%）以及旅游服务（-11.1%）的出口也明显下滑。

另一方面，加拿大政府之前针对美国进口商品实施了报复性关税（不过现在已经取消），第二季度国际进口下降了1.3%，而前一季度还微增0.9%。乘用车进口（-9.2%）和旅游服务（-8.5%，主要是加拿大人出国旅行减少）虽然下降，但中间金属产品——特别是未锻造的金、银及铂族金属——进口大幅增长35.8%，抵消了部分跌幅。

出口价格（-3.3%）和进口价格（-2.3%）在第二季度都跌了，这说明企业可能通过降价自己消化了一部分关税带来的额外成本。由于出口价格降得更多，贸易条件（terms of trade，即出口价格与进口价格的比率）下降了1.1%。

不过这份报告也不全是坏消息。消费者的韧性还是很明显的，家庭消费支出在第二季度加速增长，个人支出同比上涨4.5%，相比第一季度的0.5%明显回升。政府支出也对经济增长做出了显著贡献。

住房市场 activity 也有所回暖。住宅投资强劲增长6.3%，而今年第一季度还下跌12.2%。

最终国内需求年化增长3.5%，显示出经济内部的韧性——也可能反映了加拿大人抵制美国旅行或美国产品的影响。不过，居民收入同比增长仅0.7%（年化速率），这使得储蓄率下降一个百分点至5.0%，可能会影响消费者未来的支出能力。

此外，成品和生产流程中的投入品库存增长了26.9%，反映出大家在第一季度拼命囤积那些之后可能会被征税的商品。

虽然整个二季度偏软，但六月份的GDP数据更让人失望——环比下降0.1%，比市场预期低0.2个百分点。制造业尤其意外，下跌1.5%。服务业表现参差不齐，批发和零售有所增长，抵消了其他领域的疲软。七月份的初步估算是微涨0.1%（考虑到目前一些偏软的数据，这还算可以），但六月份的数据提醒我们，最终结果可能还会有不小变化。

加拿大央行在七月份的《货币政策报告》中预测Q2GDP是-1.5%，所以实际数字差距不算大。而且内需强劲也显示出经济的韧性。一个负面信号是，三季度目前看起来比他们之前预测的+1%要弱（现在看可能只有+0.5%左右），不过现在时间还早，情况仍可能明显变化。

关键看点：加拿大央行9月17日会降息吗？几率最多五成

目前来看，加拿大央行在9月17号下次会议上降息的几率最多只有50%。在此之前还有两个关键数据发布——8月劳动力调查（Labour Force Survey，8月5日发布，离现在还有一周）和8月CPI数据（9月16日发布）。除非这两份报告都非常疲软，否则央行大概率不会在下个月降息。

相比之下，美联储降息的可能性要大得多，主席杰伊·鲍威尔在年度杰克逊霍尔央行年会（Jackson Hole confab）上已经释放了信号。不过白宫和美联储之间的“战争”最近升级了——特朗普开除了理事丽莎·库克（Lisa Cook），她是美联储董事会中首位黑人女性成员，也是拜登任命的。如果特朗普继续推进，他将能任命美联储董事会中的多数成员，从而可能直接干预货币政策。

特朗普希望美国大幅降息，但即便他成功了，可能也只有短期利率会下降。而一旦美联储失去独立性，长期利率反而可能上升——这甚至可能会导致加拿大固定利率抵押贷款利率走高。此外，通胀压力可能加剧，继续推高债券收益率，使得浮动利率贷款的吸引力进一步下降。

作者：Sherry Cooper博士

【你知道吗？】

反向抵押贷款（reverse mortgage）其实可以成为老年人(55+)应对生活成本上涨的“神器”——不仅能帮你贷到比银行传统房贷更多的钱，还能备着一笔应急钱，用来支付未来的长期护理费用。

【故事背景】

朱迪思（Judith）今年75岁，住在多伦多北约克的Steeles大道。她在这栋房子里已经住了超过40年，和已故的丈夫在这里养大了孩子。考虑到这个地段，她估计自己的老房子现在大概值200万加元。而且一直有传闻说，这片区域以后可能会批准兴建共管公寓（condo），真到那时，地价说不定会飙升。

朱迪思目前拿的是加拿大养老金计划（CPP）的最高额度，每个月大约1300加元（这部分包括她自己的退休金和丈夫过世后的遗属养老金），再加上她几乎拿到满额的老年保障金（OAS）——每个月又有700加元左右。这样算下来，她每个月从联邦政府那里一共能拿到2000加元的养老金。此外，她还有一份英国政府发的确定给付养老金（defined benefit pension），金额不多，而且每年会根据汇率波动。

除了这些，她还在慢慢动用一笔储蓄账户里的钱——那是她父母留下的一小笔遗产，以及几年前丈夫去世时拿到的一笔小额人寿保险赔付款。

面对通货膨胀，朱迪思考虑过这几个办法：

1. 刷信用卡
2. 申请房屋净值信贷额度（HELOC）
3. 直接把房子卖了，搬进公寓或养老院，然后把卖房的钱拿去买担保投资证（GIC），靠利息覆盖每个月的开支。

【她最后的选择】

朱迪思觉得反向抵押贷款（reverse mortgage）可能挺适合自己——但不是现在。眼下她可以先使用银行提供的10万加元担保信贷额度（secured line of credit）。但如果她想一直住在这栋房子里，到头来可能还是反向抵押最划算。

她愿意付利息，而且更重要的是，她相信尽管要付些利息，她的房子还是会升值——而且是免税的。

再说，她也觉得没必要非要把遗产原封不动留下来。反正不管是付利息还是卖房租房，都是在“动用”原本可能留给孩子的那部分财产。她的孩子们也很支持她做自己想做的事：保持现状，住在老房子里。

朱迪思也仔细想过万一健康恶化该怎么办。她不太想依靠孩子，更希望靠自己出钱解决。

反向抵押贷款大约能帮她贷出90万加元。这笔钱可以一次性提取、像养老金一样按月领取，或者有需要的时候再借。可能到了80多岁，她也不需要借太多来补贴开支——但能随时动用一大笔房屋净值，还是让她觉得很踏实。

更何况，万一真有开发商在这条街上收购土地建公寓，她的房子可能还会大幅升值。

准备好开始了吗？

如果反向贷款可能也比较适合您的需求和情况，我们很乐意来帮助您回答您可能存在的任何疑问 – 完全免费的咨询。现在就联系我们。

七月份，加拿大消费者物价指数（CPI，就是衡量通胀的关键指标）的年增长率降到了1.7%。这个数字比大家预想的要好一点，也比六月份的1.9%低了那么一点点。

这次整体通胀放缓，最大的“功臣”是加油站油价。七月份的油价和去年这时候比，暴跌了16.1%，而六月份也才跌了13.4%。如果把油价刨开不看，那么七月份的CPI其实涨了2.5%，这个涨幅和五月、六月是一模一样的。

光是看七月份这一个月，汽油价格也跌了0.7%。油价下跌主要是因为伊朗和以色列停火之后，原油价格下来了。另外，石油输出国组织及其合作伙伴（也就是OPEC+）提高了石油产量，供应多了，这也拉低了价格指数。

不过，也不是所有东西都在降价。买菜钱（食品杂货）变得更贵了，还有天然气价格的跌幅也比六月份要小一些，这两样东西拖慢了整体通胀下降的速度。

再看环比数据（就是和上个月比），七月份的CPI上涨了0.3%。如果经过季节性调整再来看月度变化，CPI也微涨了0.1%。

大家最关心的住房成本（Shelter Costs） 在七月份同比上涨了3.0%（六月份涨了2.9%）。推动住房成本上涨的主要是天然气费和房租。这也是自从2024年2月以来，住房成本的涨幅第一次出现加速的情况。

具体来看，天然气价格虽然还在跌，但七月份只跌了-7.3%，比起六月份暴跌-14.1%，跌幅小了很多。跌幅变小主要是因为安大略省的价格涨了（七月份+1.8%，而六月份是-14.0%）。

房租涨得更快了，同比涨了5.1%（六月份是4.7%）。房租涨得最猛的几个地方是：爱德华王子岛省（+5.6%）、纽芬兰与拉布拉多省（+7.8%）和不列颠哥伦比亚省（+4.8%）。

当然，住房成本里也有拖后腿的，那就是房贷利息成本（Mortgage Interest Cost）。它的增速继续放缓，七月份同比上涨4.8%，而六月份还涨了5.6%。这个房贷利息指数的年增长率从2023年9月就开始一路放缓了。

加拿大央行（Bank of Canada）最看重的那两个核心通胀指标（Core Inflation Measures，就是剔除像食品、能源这些价格波动很大项目后的指标，更能反映真实的通胀趋势） 反而还稍微加速了。它们的平均值从五月份的3% 升到了七月份的3.05%，比经济学家们预测的中位数还要高。市场交易员们觉得，核心通胀这么坚挺，说明老百姓的家庭开支还是挺旺盛的。

还有一个关键信号也说明物价压力更扎实了：在CPI这一篮子商品和服务里，价格涨幅超过3%的项目所占的比例——这也是央行官员们紧盯着的一个关键指标——从六月份的39.1% 扩大到了40%。（译者注：此处原文两段描述此指标时方向矛盾，根据上下文和普遍解读，核心通胀压力仍在，故此处采用“扩大至40%”的译法，并保留英文原文数据供参考。原文为：expanded to 40%, from 39.1% in June. 以及后文 fell to 37.3%, from 39.1% in June.）

再看看其他一些剔除不同项目后的通胀指标：

• 剔除税收后的CPI放缓到2.3%。
• 剔除住房成本后的CPI放缓到1.2%。
• 剔除食品和能源后的CPI降到2.5%。
• 剔除八项最 volatile（波动大）的项目和间接税后的CPI降到2.6%。

通胀的范围也确实在扩大。CPI篮子中涨幅达到或超过3%的项目占比——这是央行决策者密切关注的另一个关键指标——从六月份的39.1%下降至了37.3%。（译者注：此段与前面段落数据冲突，为严格翻译，均保留原文数据和相反方向描述。）

总结一下（Bottom Line）

今天的CPI数据可以说是喜忧参半，这样一来，下一次的通胀报告对央行管委会（Governing Council）来说就更加关键了。下一次（八月份）的CPI数据会在9月17日央行开会决定利率的前一天公布。在这之前，9月5号还会先出一份就业报告。

目前，市场预测美联储（Federal Reserve） 在9月17号（和加拿大央行同一天）开会时降息的概率高达84%。但相比之下，市场觉得加拿大央行（BoC） 届时降息的几率只有34%。所以，除非八月份的通胀报告能显示出核心通胀有所改善，否则加拿大央行大概率会继续按兵不动，暂时不会降息。

谢利·库珀博士 (Dr. Sherry Cooper)