温哥华买房指南 | Morning Lee专业地产经纪 – 独立屋/公寓/城市屋

七月份，加拿大消费者物价指数（CPI，就是衡量通胀的关键指标）的年增长率降到了1.7%。这个数字比大家预想的要好一点，也比六月份的1.9%低了那么一点点。

这次整体通胀放缓，最大的“功臣”是加油站油价。七月份的油价和去年这时候比，暴跌了16.1%，而六月份也才跌了13.4%。如果把油价刨开不看，那么七月份的CPI其实涨了2.5%，这个涨幅和五月、六月是一模一样的。

光是看七月份这一个月，汽油价格也跌了0.7%。油价下跌主要是因为伊朗和以色列停火之后，原油价格下来了。另外，石油输出国组织及其合作伙伴（也就是OPEC+）提高了石油产量，供应多了，这也拉低了价格指数。

不过，也不是所有东西都在降价。买菜钱（食品杂货）变得更贵了，还有天然气价格的跌幅也比六月份要小一些，这两样东西拖慢了整体通胀下降的速度。

再看环比数据（就是和上个月比），七月份的CPI上涨了0.3%。如果经过季节性调整再来看月度变化，CPI也微涨了0.1%。

大家最关心的住房成本（Shelter Costs） 在七月份同比上涨了3.0%（六月份涨了2.9%）。推动住房成本上涨的主要是天然气费和房租。这也是自从2024年2月以来，住房成本的涨幅第一次出现加速的情况。

具体来看，天然气价格虽然还在跌，但七月份只跌了-7.3%，比起六月份暴跌-14.1%，跌幅小了很多。跌幅变小主要是因为安大略省的价格涨了（七月份+1.8%，而六月份是-14.0%）。

房租涨得更快了，同比涨了5.1%（六月份是4.7%）。房租涨得最猛的几个地方是：爱德华王子岛省（+5.6%）、纽芬兰与拉布拉多省（+7.8%）和不列颠哥伦比亚省（+4.8%）。

当然，住房成本里也有拖后腿的，那就是房贷利息成本（Mortgage Interest Cost）。它的增速继续放缓，七月份同比上涨4.8%，而六月份还涨了5.6%。这个房贷利息指数的年增长率从2023年9月就开始一路放缓了。

加拿大央行（Bank of Canada）最看重的那两个核心通胀指标（Core Inflation Measures，就是剔除像食品、能源这些价格波动很大项目后的指标，更能反映真实的通胀趋势） 反而还稍微加速了。它们的平均值从五月份的3% 升到了七月份的3.05%，比经济学家们预测的中位数还要高。市场交易员们觉得，核心通胀这么坚挺，说明老百姓的家庭开支还是挺旺盛的。

还有一个关键信号也说明物价压力更扎实了：在CPI这一篮子商品和服务里，价格涨幅超过3%的项目所占的比例——这也是央行官员们紧盯着的一个关键指标——从六月份的39.1% 扩大到了40%。（译者注：此处原文两段描述此指标时方向矛盾，根据上下文和普遍解读，核心通胀压力仍在，故此处采用“扩大至40%”的译法，并保留英文原文数据供参考。原文为：expanded to 40%, from 39.1% in June. 以及后文 fell to 37.3%, from 39.1% in June.）

再看看其他一些剔除不同项目后的通胀指标：

• 剔除税收后的CPI放缓到2.3%。
• 剔除住房成本后的CPI放缓到1.2%。
• 剔除食品和能源后的CPI降到2.5%。
• 剔除八项最 volatile（波动大）的项目和间接税后的CPI降到2.6%。

通胀的范围也确实在扩大。CPI篮子中涨幅达到或超过3%的项目占比——这是央行决策者密切关注的另一个关键指标——从六月份的39.1%下降至了37.3%。（译者注：此段与前面段落数据冲突，为严格翻译，均保留原文数据和相反方向描述。）

总结一下（Bottom Line）

今天的CPI数据可以说是喜忧参半，这样一来，下一次的通胀报告对央行管委会（Governing Council）来说就更加关键了。下一次（八月份）的CPI数据会在9月17日央行开会决定利率的前一天公布。在这之前，9月5号还会先出一份就业报告。

目前，市场预测美联储（Federal Reserve） 在9月17号（和加拿大央行同一天）开会时降息的概率高达84%。但相比之下，市场觉得加拿大央行（BoC） 届时降息的几率只有34%。所以，除非八月份的通胀报告能显示出核心通胀有所改善，否则加拿大央行大概率会继续按兵不动，暂时不会降息。

谢利·库珀博士 (Dr. Sherry Cooper)

加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，简称CREA）今天（8月17日）发布的7月楼市数据，带来了一些好消息。在经历了令人失望的春季销售季后，全国房屋销售量在7月份环比（跟上个月比）增长了3.8%。其中，多伦多的表现尤为亮眼，交易量自3月份以来强劲反弹了35.5%。当然，多伦多的总交易量放在历史长河里看，还是偏低。

不过，从同比（跟去年同月比）来看，全国交易量自3月份以来已累计上升了11.2%。

市场对加拿大经济的信心正在增强，大家觉得它能比较抗造地挺过关税带来的冲击。加元最近涨了，长期利率在过去十天里也悄悄往下走了点儿。交易员们现在普遍押注美联储（Fed）会在9月份降息。

买家为啥敢出手了？

房地产协会的高级经济学家肖恩·卡斯卡特（Shaun Cathcart）点出了关键：“7月销售连续第四个月增长，涨幅还接近4%，看来大家期待已久的那波通胀危机后的楼市反弹，终于来了！ 今年2月、3月、4月那会儿弥漫的恐慌和担忧情绪，似乎已经消散了。”说白了，就是大家对未来工作饭碗的担心减轻了，敢花钱买房了。

新房子挂出来卖的多吗？（新挂牌房源）

7月份，新挂出来卖的房源数量跟上个月比基本没咋变（微涨0.1%）。但与此同时，交易量可是实打实地涨了不少。这一减一增（销量增，新挂牌稳），导致全国房屋的‘售挂比’（销售与新挂牌比率）上升到了52%，比6月份的50.1%和5月份的47.4%都高。这个比例长期平均值是54.9%，通常读数在45%到65%之间，就说明市场比较平衡，买卖双方力量差不多。

到2025年7月底，全加拿大在MLS®（多重挂牌服务系统）上挂牌待售的房子总共有202,500套，比去年同期多了10.1%，跟往年这个时候的长期平均水平差不多。

CREA的主席瓦莱丽·帕坎（Valérie Paquin）观察到：“市场活跃度从春季过渡到夏季还在持续升温，这跟往年正常情况正好相反。但今年本来就不正常嘛。通常，9月初会有一大波新房源挂出来，开启秋季市场。但现在的情况是，买家们好像正陆陆续续地回到市场里来了。”

现在房子好卖吗？（库存水平）

随着销售持续回暖，到2025年7月底，全国房屋库存水平（相当于按当前速度卖完所有房子需要的月数）降到了4.4个月，这比长期平均值5个月还要低不少。怎么理解这个数字呢？一般来说，低于3.6个月算卖家市场（房子少，卖家占优势），高于6.4个月算买家市场（房子多，买家占优势）。现在4.4个月，妥妥的是一个平衡偏紧的市场。

房价咋样了？（房价走势）

全国综合MLS®房价指数（Home Price Index, HPI）在2025年6月到7月之间基本没动（环比持平）。在今年一季度下跌之后，全国基准房价从5月份开始就基本稳定住了。

不过，跟去年7月比（同比），未经季节性调整的全国综合MLS® HPI还是跌了3.4%。但这个跌幅已经比6月份记录的那个要小一些了。考虑到去年（2024年）下半年房价确实跌得比较狠，预计未来几个月，这个同比跌幅还会继续收窄。

总结来看（Bottom Line）

加拿大楼市的买家们，正在对基本面好转做出反应。供应方面，今年5月之前新挂牌房源曾大幅增加，现在供应量是上来了。价格方面，7月份的全国基准房价是688,700加元，比一年前低了3.4%。但这个降幅比6月份小，而且协会在声明中也说了，预计同比跌幅还会继续缩小。

美联储降息？可能没那么快！

虽然很多人预测美联储9月降息是板上钉钉的事，但我个人（指文章原作者Dr. Sherry Cooper）觉得这事儿还不一定呢。这周美国的生产者价格指数（PPI）就比大家预想的要“热”（通胀压力大）。美联储到底动不动手，主要还得看他们最看重的通胀指标——个人消费支出指数（Personal Consumption Expenditures index, PCE），这个数据要等到8月29日才公布。

另外，美国最近还冒出了点“滞胀”（经济停滞+通货膨胀）的苗头。7月份的就业报告显示经济相当疲软，弱到连劳工统计局（Bureau of Labour Statistics）的头儿都被炒鱿鱼了。如果美联储真的顶不住政府压力开始一连串降息，那么加拿大央行（BoC）跟着降息的可能性也会变大。

（作者：谢丽·库珀博士 / Dr. Sherry Cooper）

加拿大7月劳动力调查为2022年以来最疲弱 – Dr. Sherry Cooper

7月就业人数减少了40,800人，第三季度开局疲软，主要由全职工作减少所驱动，大部分下降来自私营部门。尽管失业人数下降，但失业率仍维持在6.9%。本月的下降幅度是自2022年1月以来最大的一次，如果不包括疫情，这是七年来最显著的下降。

失业主要集中在15至24岁的年轻人身上，他们今年找暑期工作异常困难。该群体的失业率高达14.6%，除去疫情，这是自2010年9月以来的最高水平。7月青年就业率下降了0.7个百分点至53.6%——除去疫情，这是自1998年11月以来的最低水平。

特朗普的关税动荡阻碍了许多关键的财务决策。尽管按揭利率相对较低、待售房屋供应充足、价格较低，潜在购房者依然像受惊的鹿一般僵住不动。潜在的换房买家同样不采取行动，尽管买方的议价能力相对较强。

就业率——即15岁及以上人口中已就业的比例——7月下降0.2个百分点至60.7%，较年初（1月和2月均为61.1%）下降了0.4个百分点。

7月私营部门雇员数量减少了39,000人（-0.3%），部分抵消了5月和6月累计107,000人（+0.8%）的增长。7月公共部门雇员和自雇人士数量变化不大。
7月失业率维持在6.9%，因为找工作或暂时被裁员的人数与上月变化不大。2025年早些时候失业率呈上升趋势，从2月的6.6%升至5月的近期高点7.0%，随后在6月下降0.1个百分点。

7月失业人员继续面临找工作困难。在7月160万失业人口中，有23.8%为长期失业，即连续找工作27周或以上。这是自1998年2月以来长期失业比例最高的一次（不包括2020年和2021年）。

与一年前相比，失业求职者更有可能在一个月到下个月之间保持失业状态。6月失业的人中，有近三分之二（64.2%）在7月仍然失业，高于2024年同期的比例（56.8%，未季调）。

尽管与关税和贸易相关的不确定性持续存在，6月的裁员率与一年前几乎持平（1.1% 对比 1.2%）。该指标衡量6月仍在就业但7月被裁员的人口比例。相比之下，疫情前2017-2019年同期的平均裁员率为1.2%。

7月劳动力人数减少，许多失望的工人退出劳动力市场，劳动力参与率——15岁及以上人口中已就业或正在找工作的比例——下降0.2个百分点至65.2%。尽管当月有所下降，但同比变化不大。

尽管与关税和贸易相关的不确定性持续存在，7月裁员率与12个月前几乎持平（1.1% 对比 1.2%）。这代表了6月仍在就业但因裁员而在7月失业的人口比例。相比之下，疫情前2017年至2019年同期的平均裁员率为1.2%（未季调）。

7月劳动力人数减少，劳动力参与率——15岁及以上人口中已就业或正在找工作的比例——下降0.2个百分点至65.2%。尽管当月有所下降，但同比保持稳定。

信息、文化和娱乐行业就业减少29,000人（-3.3%）。建筑业在连续五个月变化不大后，7月减少22,000人（-1.3%）。7月建筑业就业人数与一年前大致持平。

商业、建筑及其他支持服务业就业减少19,000人（-2.8%），为过去四个月中的第三次下降。医疗保健和社会援助业就业减少17,000人（-0.6%），抵消了6月类似规模的增长。与一年前相比，医疗保健和社会援助业就业在7月增加了54,000人（+1.9%）。

运输和仓储业7月就业增加26,000人（+2.4%），为自1月以来的首次增长。同比来看，该行业7月就业变化不大。

阿尔伯塔省就业减少17,000人（-0.6%），不列颠哥伦比亚省减少16,000人（-0.5%），而萨斯喀彻温省增加3,500人（+0.6%）。其他省份变化不大。
7月总工时当月变化不大（-0.2%），与一年前相比变化也不大（+0.3%）。

雇员平均时薪同比增加3.3%（+1.17加元至36.16加元），继6月增长3.2%之后（未季调）。
5月运输和仓储业就业也减少了16,000人（-1.4%）；住宿和餐饮服务业减少16,000人（-1.4%）；商业、建筑及其他支持服务业减少15,000人（-2.1%）。

结论

加拿大两年期政府债券收益率在该消息公布后下跌约4个基点，加元走弱。隔夜掉期交易员已完全预计加拿大央行将在年底前降息25个基点，并将9月降息的概率从此前的30%提高到约40%。

奇怪的是，尽管有关税，制造业工资单7月却上升。这是一个本应受到贸易战最大影响的行业连续第二个月增长。制造业就业同比下降。

这是一份无可辩驳的疲弱报告，但它紧随一份强劲报告之后。将这两个月的数据平均，表明经济中存在供过于求。但我们需要看到核心通胀下降，加拿大央行才会恢复降息。

交易员目前预计美国央行将在9月的下次会议上降息。如果运气好，这也会给加拿大央行带来降息压力，但前提是中间两份通胀报告显示出改善，且劳动力市场仍然疲软。下一份就业报告将于9月5日公布，加拿大央行下次会议是在9月17日。

Dr. Sherry Cooper

利率又见向下的动作和趋势，三年固定利率低于4%了。

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